令和7年1月14日　提出 札幌北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -6 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.

鑑定評価額 457,000,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９ ｢北２９条西４－１－１｣ ②地積 　(㎡) 1,985   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 (70,200) 1.2:1 共同住宅 ＲＣ10 共同住宅が多く見ら れる利便性の良い住 宅地域 東14.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 北３４条 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １４．５ｍ市道 交通 施設 北３４条駅南方 270m 法令 規制 １住居 (70,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、地下鉄北３４条駅に比較的近い共同住宅地域である。交通利便性が良く、中規模以上の土地はマン ション用地としてデベロッパー等の需要は根強く、供給も少ないところから、地価動向は比較的堅調である。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              223,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都心部を除いた地下鉄駅及びＪＲ駅から徒歩圏の地域である。需要者の中心はマンション分譲を目的と するデベロッパー、賃貸マンションへの投資を目的とする機関投資家等である。交通利便性に恵まれてマンション等高 度利用の土地需要が根強く、建築費の上昇などから地価変動率は逓減しているが、地価動向は概ね堅調である。土地の 取引価格は利用目的により区々であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模以上の画地の場合、需要者の中心はマンション分譲を目的としたデベロッパー等で、事業採算性に着目して求め た開発法による価格は理論的であるが、想定上の部分が多い。他方、比準価格は市場性を反映した説得力のある価格で あるが、画地規模の大きな土地は個別性の強い側面に留意する必要がある。以上の点を踏まえ、市場性を反映した比準 価格に稍々重きを置くこととし、開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、住宅地につ いては、金融資本市場の金利動向、建築費の 上昇等による購買意欲減退などに注意する必 要がある。 地域要因に特段の変化は見受けられないが、 交通利便性に恵まれて分譲マンション用地等 の需要は強く、共同住宅地域として比較的熟 成している。 特にない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％