別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-34 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.
鑑定評価額 4,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
 ②地積
　(㎡)		 663  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1200)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F2B		 高層の事務所ビル、
銀行等が建ち並ぶ商
業地域		 東36m道道、南側道 水道、ガス、下水 さっぽろ近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３６ｍ道道 交通

施設		 さっぽろ近接

 法令

規制		 商業
(100,1200)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 札幌駅前地区の高度商業地域である。大型ビルの建替え、再開発等から街並みの良化が進むと思われる。投資資
産として安定しているオフィスビル中心の地域であり、今後も商業集積が進み地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として中央区における駅前通地区及び大通地区を中心とした高容積率を活用した高度商業地域。高層
のオフィス等が建ち並ぶ札幌市を代表するオフィス系の商業地域である。再開発、ビルの建替え需要とが相まって、商
業床需要は高い。需要者の中心は首都圏を基盤とする大手デベロッパー、不動産投資法人等となっている。需要の中心
となる価格帯は、土地建物とも用途、規模等により区々であり把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地を取得する主たる需要者は、不動産の有する収益性に着目して意思決定するが、収益還元法は、賃料の粘着性、
遅行性により低位に試算される傾向にある。対象標準地は、オフィス系の中心商業地で相対的希少性があり、ブランド
力が高い。本件においては、相対的希少性をより反映した、実際の市場における取引事例から求められた比準価格をや
や重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、建築費の高騰、金利上昇等の影響か
ら、商業、住宅需要とも、駅そばか、郊外か
の物件選別が顕著で、概ね昨年と比べ弱まっ
ている。

札幌駅前通地区は、ビルの建替え・再開発の
増加、新幹線の延伸、容積率の緩和も多く、
オフィス需要が強い地域であり、地価は安定
して上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
７１１０１
-515003		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m道道、
東11m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1050)
b １２４１１
０１１０１
-595001		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南20m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,972)
c １２２１１
０１１０１
-595010		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北25m市道、
南10.9m、
二方路
商業

(100,800)
d １２３１７
７１１０１
-595029		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
南11m、角地
商業

(100,800)
e １２５１１
０１１０１
-115020		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
北20m、角地
商業

(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,504,767  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
6,705,823 		 100
[  95.0]
7,058,761 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
7,760,000 
b (　  6,075,232) 
6,075,232  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
6,020,003 		 100
[  93.0]
6,473,122 
7,120,000 
c (　           ) 
4,320,445  		 100
[ 100.0]		 [ 116.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
4,744,738 		 100
[  67.9]
6,987,832 
7,690,000 
d (　           ) 
4,172,229  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
4,361,876 		 100
[  59.4]
7,343,226 
8,080,000 
e (　           ) 
2,296,247  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
2,228,774 		 100
[  39.2]
5,685,648 
6,250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,200,000 円／㎡]  



札幌中央 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

503,714,785 
165,427,476 
338,287,309 
178,784,000 
159,503,309 		 （　0.9233）
147,269,405 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  4,090,816,806 円　　　　（　  6,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 537.57 ＲＣ15F2B 8,038.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   1,200 ％   663 ㎡     27.6 m x   24.5 m  前面道路：道道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造地下２階付１５階建の店舗兼事務所。地下２階～地上３階店舗、４階以上事務所。各階とも部分貸し。立体駐車場付き。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 1		 店舗（塔屋部分等含む）
537.57 
61.1 
328.62 
8,800 
2,891,856 		 12.0  34,702,272 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
474.00 
47.2 
223.60 
8,800 
1,967,680 		 12.0  23,612,160 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
392.67 
73.9 
290.07 
7,200 
2,088,504 		 12.0  25,062,048 
0.0  0 

 4～10		 事務所
531.87 
80.7 
429.27 
5,500 
2,360,985 		 10.0  23,609,850 
0.0  0 

11～15		 事務所
396.21 
74.1 
293.61 
5,500 
1,614,855 		 10.0  16,148,550 
0.0  0 

計
8,038.62 
73.8 
5,933.92 

36,529,570 		 389,152,500 
0 
⑨年額支払賃料     36,529,570 円　×　12ヶ月　＝　     438,354,840 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   5,933.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　      64,086,336 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      18,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       502,441,176 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      18,360,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    20,832,047 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 499,969,129 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       389,152,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,735,864 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,020,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,792 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     503,714,785 円　　　　（　       759,751 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,546 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,500 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,080,000 円  　　　　  3,020,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 78,120,176 円  　　　      520,801,176　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   38,383,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   30,804,000 円  　　　　  3,020,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,020,000 円  　　　　  3,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,020,000 円  　　　　  3,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     165,427,476 円　（　　　　　　       249,514 円／㎡）　　（経費率　　  32.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9233    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,020,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　   8,038.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 178,784,000 円  
（　　　　　       269,659 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 503,714,785 円      
②総費用 165,427,476 円      
③純収益　①－② 338,287,309 円      
④建物等に帰属する純収益 178,784,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 159,503,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 147,269,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      222,126 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,090,816,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北四条西四丁目１番７
 4300000012121-0000
2 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１５
 4300000012127-0000
3 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１６
 4300000012128-0000
4 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１８
 4300000012129-0000
5 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１９
 4300000012130-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-34 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 4,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
 ②地積
　(㎡)		 663  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1200)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F2B		 高層の事務所ビル、
銀行等が建ち並ぶ商
業地域		 東36m道道、南側道 水道、ガス、下水 さっぽろ近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３６ｍ道道 交通

施設		 さっぽろ近接

 法令

規制		 商業
(100,1200)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 北海道を代表するオフィス用途を中心とする業務高度商業地域。周辺部での再開発事業や建替事業等により街並
みの更新が進んでおり今後は北海道・札幌を代表する業務高度商業地域として熟成度を高めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ札幌駅や地下鉄大通駅等のターミナル駅を中心とした業務高度商業地域。主たる需要者は高い資金調
達力を有する事業会社や投資法人等である。周辺では大型再開発事業や老朽化ビルの建替事業が複数進捗中であり再開
発事業完了後の経済波及効果に対して期待性が高まっている。オフィス賃貸市場は周辺部での新築ビルの竣工等から緩
和傾向にあるものの需給状況に大きな変化はみられない。取引形態が様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地下鉄さっぽろ駅や大通駅周辺の取引事例を採用し市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は
、不動産の収益性に着目し投資採算性を反映した価格である。北海道を代表する業務高度商業地域である当該地域周辺
では供給が極めて限定的でり、収益性以外のスティタス性も考慮されて取引される傾向にある。このような市場特性を
考慮のうえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、前年価格からの推移に十分留意のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費や企業の設備投資は持ち直しの動き
が続いており、企業収益は総じて改善がみら
れることから、企業収益・業況・雇用情勢も
改善傾向にある。

複数の大型再開発事業やオフィスビルの建替
工事が進捗中であり、移転需要の拡大等によ
るオフィス需要が堅調であることから地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
７１１０１
-195001		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北27m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,600)
b １２５１７
７１１０１
-515003		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m道道、
東11m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1050)
c １２３１７
７１１０１
-595029		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
南11m、角地
商業

(100,800)
d １２４１１
０１１０１
-595001		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南20m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,972)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,822,138  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,901,158 		 100
[  50.1]
5,790,735 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
6,370,000 
b (　           ) 
6,504,767  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
6,705,823 		 100
[ 100.1]
6,699,124 
7,370,000 
c (　           ) 
4,172,229  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
4,361,876 		 100
[  74.0]
5,894,427 
6,480,000 
d (　  6,075,232) 
6,075,232  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
6,020,003 		 100
[  85.5]
7,040,939 
7,750,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,050,000 円／㎡]  



札幌中央 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

502,692,940 
166,325,221 
336,367,719 
181,152,000 
155,215,719 		 （　0.9233）
143,310,673 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  3,980,852,028 円　　　　（　  6,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 537.57 ＲＣ15F2B 8,038.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   1,200 ％   663 ㎡     27.6 m x   24.5 m  前面道路：道道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造地下２階付１５階建の店舗兼事務所を想定。地下２階～地上３階店舗、４階以上事務所。各階とも部分貸し。立体駐車場付き。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 1		 店舗（塔屋部分等含む）
537.57 
61.1 
328.62 
8,800 
2,891,856 		 12.0  34,702,272 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
474.00 
47.2 
223.60 
8,550 
1,911,780 		 12.0  22,941,360 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
392.67 
73.9 
290.07 
7,150 
2,074,001 		 12.0  24,888,012 
0.0  0 

 4～10		 事務所
531.87 
80.7 
429.27 
5,550 
2,382,449 		 10.0  23,824,490 
0.0  0 

11～15		 事務所
396.21 
74.1 
293.61 
5,550 
1,629,536 		 10.0  16,295,360 
0.0  0 

計
8,038.62 
73.8 
5,933.92 

36,668,317 		 390,370,158 
0 
⑨年額支払賃料     36,668,317 円　×　12ヶ月　＝　     440,019,804 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   5,933.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　      64,086,336 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似ビルの管理費より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      18,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       504,106,140 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　      18,360,000 円　　×　　   4.5 ％　＝　　    23,510,976 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 498,955,164 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       390,370,158 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,728,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,020,000 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,741 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     502,692,940 円　　　　（　       758,210 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,596 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,550 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,240,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 78,369,921 円  　　　      522,466,140　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   38,383,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   31,212,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,060,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,060,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     166,325,221 円　（　　　　　　       250,868 円／㎡）　　（経費率　　  33.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9233    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   8,038.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 181,152,000 円  
（　　　　　       273,231 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 502,692,940 円      
②総費用 166,325,221 円      
③純収益　①－② 336,367,719 円      
④建物等に帰属する純収益 181,152,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 155,215,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 143,310,673 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      216,155 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,980,852,028 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北四条西四丁目１番７
 4300000012121-0000
2 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１５
 4300000012127-0000
3 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１６
 4300000012128-0000
4 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１８
 4300000012129-0000
5 　札幌市中央区北四条西四丁目１番１９
 4300000012130-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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50 　
備考