令和7年1月15日　提出 札幌中央 5-29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 5-29 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬﨑　幹久   TEL.

鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 745,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 560,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区北５条西２８丁目１３番 ｢北５条西２８－２－２｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ３３ｍ高度地区 (90,300) 1:1 店舗兼住宅 ＲＣ3 店舗、マンション等 が建ち並ぶ商業地域 南20m道道 水道、ガス、下水 西２８丁目 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道道 交通 施設 西２８丁目駅西方 80m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、緩やか に持ち直している景気を反映して、上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    754,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    472,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区又は隣接区の主要な鉄道駅の周辺に位置する商業地域で、特に地下鉄東西線沿線の商業地域と代替 性が高い。需要者の中心は、店舗や事務所の取得目的とした事業法人のほか、賃貸用不動産やマンション開発を手掛け る不動産業者、投資家層等である。「西２８丁目」駅から徒歩圏に立地し、希少性は高く、多様な用途での利用が可能 である。実際の取引においては個別の事情や条件が強く反映されるため、総額としての中心価格帯は把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が得られ た。一方、「西２８丁目」駅から徒歩圏の商業地域に存するものの、賃料水準は近年の土地や建物の価格上昇に追いつ いておらず、収益価格はやや低位に試算されたるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の うえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 5-7               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,000,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [141.6] [100.0] 100 742,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    702,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区内の人口はこの１年間で増加している 。景気は、雇用・所得環境が改善する下で、 各種政策の効果もあって、緩やかに回復して いる。 店舗、マンション等が既に建ち並ぶ商業地域 であり、地域要因に特段の変動要因は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％