別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-28 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.
鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 474,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南２条西１９丁目２９１番６７外
 ②地積
　(㎡)		 467  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)
台形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗、マンション、
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 西１８丁目

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 西１８丁目駅南方

450m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 今後とも、店舗、マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域として推移するものと予測する。利便性良好でブラ
ンド力の高い円山地区には、今後も堅調な需要を見込めるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の地下鉄駅周辺の幹線沿いの商業地域。需要者の中心は市内及び道内を拠点とする商業関連業者
および不動産関連事業者と見られる。建築費高騰・金利動向等の影響は注視されるが、円山地区は地域的選好性が強く
、富裕層および投資家を中心に需要が堅調であり、地価は依然上昇傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が
様々であり中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね坪１４０万円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用物件と収益物件が混在しているが、賃料の遅行性から近年の地価および建築費の上昇に見合った賃料
水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であ
ることから、円山地区周辺に存する５事例を採用して試算した、客観的で信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を
斟酌し、周辺の公示地・基準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中金利は上昇傾向にあるものの、中央区内
のブランド力を有する利便性良好なマンショ
ンは、富裕層・投資家からの需要が依然堅調
である。

格別の変動要因はないが、駅徒歩圏にあって
利便性が高く、札幌医大にも近接して堅調な
需要が認められ、地価は依然上昇傾向となっ
ている。

特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１０
４１１０１
-595004		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
南西7.3m、
二方路
近商
日影規制除外区域
(100,300)
b １２５１０
４１１０１
-115012		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
西7.3m、
二方路
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
c ２２４１０
４１１０１
-515016		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
北10.9m、
角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,300)
d １２５１７
７１１０１
-515004		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
南11m、角地
近商
高度地区最高45m
(100,300)
e １２５１７
７１１０１
-515009		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
南27.3m、
角地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
424,853  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
453,040 		 100
[ 100.0]
453,040 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
462,000 
b (　           ) 
371,599  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 106.1]
414,101 		 100
[  85.9]
482,073 
492,000 
c (　           ) 
350,240  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
343,039 		 100
[  69.8]
491,460 
501,000 
d (　           ) 
410,545  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.2]
382,232 		 100
[  77.6]
492,567 
502,000 
e (　           ) 
371,082  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
348,447 		 100
[  81.5]
427,542 
436,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    484,000 円／㎡]  



札幌中央 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,810,030 
8,399,355 
22,410,675 
15,930,000 
6,480,675 		 （　0.9514）
6,165,714 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    162,255,632 円　　　　（　    347,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 296.33 ＲＣ4 1,185.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   467 ㎡     19.8 m x   23.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（間仕切り可能）、２階以上共同住宅全１５戸（１ＬＤＫ約３９㎡、２ＬＤＫ約５８㎡）、駐車場８台を想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
296.33 
93.9 
278.13 
3,130 
870,547 		 3.0  2,611,641 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
296.33 
91.0 
269.73 
1,970 
531,368 		 1.0  531,368 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
296.33 
91.0 
269.73 
1,970 
531,368 		 1.0  531,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,185.32 
91.7 
1,087.32 

2,464,651 		 4,205,745 
0 
⑨年額支払賃料      2,464,651 円　×　12ヶ月　＝　      29,575,812 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,087.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,565,741 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,248,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,141,553 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,248,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,619,478 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,770,075 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,205,745 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,955 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,810,030 円　　　　（　        65,974 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,972 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,350,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,238,955 円  　　　       32,389,553　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      516,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,754,000 円  　　　　    270,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,399,355 円　（　　　　　　        17,986 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 221,000 円／㎡　×　   1,185.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,930,000 円  
（　　　　　        34,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,810,030 円      
②総費用 8,399,355 円      
③純収益　①－② 22,410,675 円      
④建物等に帰属する純収益 15,930,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,480,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,165,714 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    162,255,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     347,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南二条西十九丁目２９１番６７
 4300000035675-0000
2 　札幌市中央区南二条西十九丁目２９１番１７７
 4300000035680-0000
3 　札幌市中央区南二条西十九丁目２９１番１７９
 4300000035681-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-28 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬﨑　幹久   TEL.
鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 474,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南２条西１９丁目２９１番６７外
 ②地積
　(㎡)		 467  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
４５ｍ高度地区


(90,300)
台形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗、マンション、
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 西１８丁目

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 西１８丁目駅南方

450m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
４５ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は
、緩やかに持ち直している景気を反映して、上昇傾向になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区又は隣接区の主要な鉄道駅の周辺に位置する商業地域で、特に地下鉄東西線沿線の商業地域と代替
性が高い。需要者の中心は、店舗や事務所の取得目的とした事業法人のほか、賃貸用不動産やマンション開発を手掛け
る不動産業者、投資家層等である。「西１８丁目」駅から徒歩圏に立地し、希少性は高く、多様な用途での利用が可能
である。実際の取引においては個別の事情や条件が強く反映されるため、総額としての中心価格帯は把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が得られ
た。一方、「西１８丁目」駅から徒歩圏の商業地域に存するものの、賃料水準は近年の土地や建物の価格上昇に追いつ
いておらず、収益価格はやや低位に試算されたるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の
うえ、単価と総額との関連などに留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区内の人口はこの１年間で増加している
。景気は、雇用・所得環境が改善する下で、
各種政策の効果もあって、緩やかに回復して
いる。

店舗、マンション、事務所等が既に建ち並ぶ
商業地域であり、地域要因に特段の変動要因
は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１０
４１１０１
-511006		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
南東7.2m、
角地
準住居
３３ｍ高度地区
(70,300)
b １２４１０
４１１０１
-515001		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
６０ｍ高度地区
(90,400)
c １２４１０
４１１０１
-515003		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２２４１０
４１１０１
-515029		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.9m市道、
東7.3m、角地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
294,507  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
301,800 		 100
[  67.8]
445,133 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
454,000 
b (　           ) 
655,845  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
787,014 		 100
[ 144.2]
545,779 
557,000 
c (　           ) 
177,488  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
240,496 		 100
[  59.3]
405,558 
414,000 
d (　           ) 
367,205  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
356,910 		 100
[  71.2]
501,278 
511,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    484,000 円／㎡]  



札幌中央 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,530,042 
8,083,724 
22,446,318 
15,871,000 
6,575,318 		 （　0.9514）
6,255,758 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    164,625,211 円　　　　（　    353,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 296.33 ＲＣ4 1,185.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
４５ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   467 ㎡     19.8 m x   23.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（間仕切り可能）、２～４階は共同住宅（（１ＬＤＫ約３９㎡、２ＬＤＫ約５８㎡、計１５戸）、駐車場８台を想定。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
296.33 
93.9 
278.13 
3,100 
862,203 		 3.0  2,586,609 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
296.33 
91.0 
269.73 
1,950 
525,974 		 1.0  525,974 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
296.33 
91.0 
269.73 
1,950 
525,974 		 1.0  525,974 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,185.32 
91.7 
1,087.32 

2,440,125 		 4,164,531 
0 
⑨年額支払賃料      2,440,125 円　×　12ヶ月　＝　      29,281,500 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,087.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,565,741 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,248,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,847,241 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,248,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,604,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,490,479 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,164,531 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,530,042 円　　　　（　        65,375 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,952 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,076,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,209,524 円  　　　       32,095,241　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      516,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,743,800 円  　　　　    269,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,083,724 円　（　　　　　　        17,310 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 269,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,185.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,871,000 円  
（　　　　　        33,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,530,042 円      
②総費用 8,083,724 円      
③純収益　①－② 22,446,318 円      
④建物等に帰属する純収益 15,871,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,575,318 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,255,758 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    164,625,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     353,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南二条西十九丁目２９１番６７
 4300000035675-0000
2 　札幌市中央区南二条西十九丁目２９１番１７７
 4300000035680-0000
3 　札幌市中央区南二条西十九丁目２９１番１７９
 4300000035681-0000
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備考