別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
札幌中央 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-27 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南１１条西２２丁目７番外
 ②地積
　(㎡)		 611  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区


(90,300)

1:2		 空地

 低層店舗、高層マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 円山公園

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 円山公園駅南方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 環状通沿いの繁華性の高い商業地域。中央区では路線商業地、マンション用地等への引き合いは継続しており、
今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内の幹線沿い及び準幹線沿いの商業地域で把握。需要者は、店舗経営目的の企業法人・不動産業者を
中心に、マンション建築目的のデベロッパー等で把握。繁華性が高く車両通行量も多い環状通沿いの商業地域で、まと
まった規模の店舗地への需要は依然根強い。また地下鉄駅徒歩圏ながら容積率３００％で幹線沿いに商業施設も立地し
、マンション用地としての需要も認められる。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、収益性を反映し理論的ながら、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたもの
と思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[122.2]		 [100.0]
100		 262,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄駅周辺等の利便良好な地域では店舗兼
共同住宅用地やマンション用地、郊外部では
まとまった規模の店舗地等への需要が堅調で
ある。

安定した商業背後地を有する店舗地として、
また駅徒歩圏外ながら生活利便性の高いマン
ション用地としての需要が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１０
４１１０１
-515011		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
北7m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b １２４１０
４１１０１
-515010		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １２５１０
４１１０１
-115016		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
南6m、角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,300)
d １２５１０
４１１０１
-115051		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m道道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(90,300)
e ２２４１０
４１１０１
-515016		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
北10.9m、
角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
355,186  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
365,334 		 100
[ 122.4]
298,475 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
298,000 
b (　           ) 
283,068  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
306,846 		 100
[ 112.2]
273,481 
273,000 
c (　           ) 
265,105  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
262,531 		 100
[  97.0]
270,651 
271,000 
d (　           ) 
255,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
265,200 		 100
[  95.0]
279,158 
279,000 
e (　           ) 
350,240  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
343,039 		 100
[ 117.6]
291,700 
292,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



札幌中央 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,380,610 
9,901,565 
22,479,045 
17,346,000 
5,133,045 		 （　0.9514）
4,883,579 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    128,515,237 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 364.34 ＲＣ4 1,457.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   611 ㎡     18.2 m x   33.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造４階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗で部分貸し、２～４階は１ＬＤＫタイプ計１８戸で平均専有面積は約５５．５㎡。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
364.34 
85.8 
312.72 
2,630 
822,454 		 3.0  2,467,362 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
364.34 
91.4 
332.98 
1,850 
616,013 		 1.0  616,013 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,457.36 
90.0 
1,311.66 

2,670,493 		 4,315,401 
0 
⑨年額支払賃料      2,670,493 円　×　12ヶ月　＝　      32,045,916 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,311.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,888,790 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,934,706 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     2,434,229 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,340,477 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,315,401 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,133 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,380,610 円　　　　（　        52,996 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,852 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,764,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,172,965 円  　　　       34,774,706　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      377,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,998,800 円  　　　　    294,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,901,565 円　（　　　　　　        16,206 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 294,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   1,457.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,346,000 円  
（　　　　　        28,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,380,610 円      
②総費用 9,901,565 円      
③純収益　①－② 22,479,045 円      
④建物等に帰属する純収益 17,346,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,133,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,883,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,515,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南十一条西二十二丁目７番
 4300000066907-0000
2 　札幌市中央区南十一条西二十二丁目９番２
 4300000066912-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-27 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南１１条西２２丁目７番外
 ②地積
　(㎡)		 611  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区


(90,300)

1:2		 空地

 低層店舗、高層マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 円山公園

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 円山公園駅南方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域で、特段の変動要因はないが、中央区においてはマンション用地や投資物件等への
引き合いは継続し今後も当分の間、現状を維持して推移すると予測する。地価は上昇傾向と見られる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区南西部を中心に、区内の幹線道路沿い等の商業地域一円。需要者の中心は自用目的、収益物件目的
の法人等である。比較的人気のある中央区南西部の幹線道路沿いであり、店舗用地及び収益物件とも需要は多く、未だ
地価も上昇傾向が続いている。需要の中心は用途、規模等により特に一定しておらず特定は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は低層店舗、高層マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、収益価格は競争力の関係から高騰した土地建物
の総額に見合う賃料設定が出来ず低位に試算されたものと判断される。比準価格は売買市場の実態を反映した価格であ
る。地域内では自用目的の取引も多いことから、本件においては市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格
を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[121.1]		 [100.0]
100		 264,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、建築費の高騰、金利上昇等の影響か
ら、商業、住宅需要とも、駅そばか、郊外か
の物件選別が顕著で、概ね昨年と比べ弱まっ
ている。

人気の中央区南西部の幹線道路沿いで、オフ
ィス用地、マンション用地等、収益物件需要
が根強く、地価も上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１０
４１１０１
-115016		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
南6m、角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,300)
b １２５１０
４１１０１
-115051		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m道道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(90,300)
c ２２４１０
４１１０１
-515016		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
北10.9m、
角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,300)
d １２５１０
４１１０１
-111013		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
265,105  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
262,531 		 100
[  97.0]
270,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
271,000 
b (　           ) 
255,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
265,200 		 100
[  95.0]
279,158 
279,000 
c (　           ) 
350,240  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
343,039 		 100
[ 117.6]
291,700 
292,000 
d (　           ) 
189,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
182,693 		 100
[  73.6]
248,224 
248,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



札幌中央 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,380,610 
9,901,565 
22,479,045 
17,346,000 
5,133,045 		 （　0.9514）
4,883,579 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    128,515,237 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 364.34 ＲＣ4 1,457.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
 90 ％   300 ％   300 ％   611 ㎡     18.2 m x   33.6 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造４階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗で部分貸し、２～４階は１ＬＤＫタイプ計１８戸で平均専有面積は約５５．５㎡。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
364.34 
85.8 
312.72 
2,630 
822,454 		 3.0  2,467,362 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
364.34 
91.4 
332.98 
1,850 
616,013 		 1.0  616,013 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,457.36 
90.0 
1,311.66 

2,670,493 		 4,315,401 
0 
⑨年額支払賃料      2,670,493 円　×　12ヶ月　＝　      32,045,916 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,311.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,888,790 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,934,706 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     2,434,229 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,340,477 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,315,401 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,133 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,380,610 円　　　　（　        52,996 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,852 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,764,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,172,965 円  　　　       34,774,706　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      377,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,998,800 円  　　　　    294,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,901,565 円　（　　　　　　        16,206 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 294,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   1,457.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,346,000 円  
（　　　　　        28,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,380,610 円      
②総費用 9,901,565 円      
③純収益　①－② 22,479,045 円      
④建物等に帰属する純収益 17,346,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,133,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,883,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,515,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南十一条西二十二丁目７番
 4300000066907-0000
2 　札幌市中央区南十一条西二十二丁目９番２
 4300000066912-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考