別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
札幌中央 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-26 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.
鑑定評価額 372,000,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南１２条西１丁目１番９３
｢南１２条西１－２－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 716  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 店舗、マンション、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 中島公園

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 中島公園駅南東方

420m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中島公園徒歩圏のマンション適地。ＭＩＣＥの計画変更はあったが、周辺でホテル、ビル開発があり発展性を有
し、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    535,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              494,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心部に近いマンション適地で把握される。需要者の中心は、マンション・共同住宅建築目的のデベロ
ッパー・不動産業者等で把握。都心部及び地下鉄駅に近く中島公園にも近接する利便・環境とも良好なマンション適地
。分譲マンションについては建築費高騰等による高額化の影響で一部市況の弱まりも見られるが、中島公園周辺につい
ては発展性が高く、需要は堅調。中心となる価格帯は、１０００～１５００㎡の更地で５億～８億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。近隣地域とその周辺は分譲マンションの開発需要が高いことから開発法を適用した。開発法は投資採算性の観
点から説得力を有するものの、その査定において想定要素が多い。本件では、実証的な比準価格を中心に、開発法によ
る価格で検証し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [116.7]
100		 100
[105.8]		 100
[193.7]		 [100.0]
100		 513,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄駅周辺等の利便良好な地域では店舗兼
共同住宅用地やマンション用地、郊外部では
まとまった規模の店舗地等への需要が堅調で
ある。

旧キリンビール園では令和６年７月に高級ブ
ランドホテルが開業した。また旧ヤマハセン
ターではオフィスとホテルの複合ビルの建築
が行われている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　 +14.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１１
０１１０１
-595026		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m市道、
南20m、角地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(100,500)
b １２５１１
０１１０１
-115012		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m国道、
西6.3m、角地
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(100,400)
c １２４１１
０１１０１
-515007		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
東4m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d １２５１１
０１１０１
-115011		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南14.5m市道、
東20m、角地
商業

(100,600)
e ２２３１１
０１１０１
-595054		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
629,358  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
651,299 		 100
[ 124.8]
521,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
522,000 
b (　           ) 
613,995  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
595,459 		 100
[ 115.7]
514,658 
515,000 
c (　           ) 
323,727  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
328,613 		 100
[  63.8]
515,067 
515,000 
d (　           ) 
1,039,729  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
976,773 		 100
[ 178.4]
547,518 
548,000 
e (　           ) 
400,299  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
439,929 		 100
[  85.7]
513,336 
513,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    535,000 円／㎡]  



札幌中央 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 賃貸マンションの投資需要よりも分譲マンションの開発需要が高く、収益価格よりも、開発法による価格が重視
される地域であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,345,137,996 
991,172,647 
11 
667,000 
2,511.10 
313,000 
3,152.13 
⑧開発法による価格 　　          353,965,349 円　　　　（　              494,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-26　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
716 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  716.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
344.45 ㎡  3,152.13 ㎡  2,599.14 ㎡  552.99 ㎡  2,511.10 ㎡  ＲＣ・11F
 (    42 戸)
 60㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      48.1 ％）  （     440.2 ％）  （     363.0 ％）  （      77.2 ％）  （     79.66 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
90 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   23.1 ｍ

  33.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 667,000 円／㎡  店舗等 693,000 円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    667,000 円／㎡　　×　　     2,304.00 ㎡　　＝　　　　       1,536,768,000 円 
店舗等 　    693,000 円／㎡　　×　　       207.10 ㎡　　＝　　　　         143,520,300 円 
合　計　　　　　　　　         1,680,288,300 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   313,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   322,390 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考にして査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    322,390 円／㎡　　×　　　   3,152.13 ㎡　　＝　　　　       1,016,215,191 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金はない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,680,288,300 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         184,831,713 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,201,046,904 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 27 ヶ月  販売収入(3期目) 27 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 100,817,298 円  (      6 ％) ×　　0.9167  （     10 ヶ月） ＝　　           92,419,217 円 
販売総額(2期) 67,211,532 円  (      4 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　           56,975,216 円 
販売総額(3期) 1,512,259,470 円  (     90 ％) ×　　0.7907  （     27 ヶ月） ＝　　        1,195,743,563 円 
収入合計 － － － － 1,345,137,996 円 
支出 建築工事費(1期) 101,621,519 円  (     10 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　           94,792,553 円 
建築工事費(2期) 101,621,519 円  (     10 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　           86,896,561 円 
建築工事費(3期) 812,972,153 円  (     80 ％) ×　　0.7907  （     27 ヶ月） ＝　　          642,817,081 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 110,899,028 円  (     60 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          103,446,613 円 
販売管理費(2期) 73,932,685 円  (     40 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　           63,219,839 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 991,172,647 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,345,137,996 円　　－　　　　　　          991,172,647 円　　＝　　　　　           353,965,349 円 

              494,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南十二条西一丁目１番９３
 4300000066967-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-26 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 387,000,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南１２条西１丁目１番９３
｢南１２条西１－２－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 716  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ11		 店舗、マンション、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 中島公園

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 南１０条西１丁目に複合ビル
「ライラックスクエア」が２
０２５年６月に竣工予定		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 中島公園駅南東方

420m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国内外とも、観光消費が回復している中、ホテル用地は不足しており、更に中島公園周辺地区のホテル計画や今
後のＭＩＣＥ施設整備事業による建替えが期待されることから、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              512,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は駅徒歩圏内のマンション、ホテル用地が存する圏域であり、その範囲は広域的になるものと思料される。
需要の中心は主として、マンションデベロッパー、ホテル業者等で、札幌市外からも参入している。国内外の観光客数
は増加しており、商業地における面大地の稀少性は高く、特に札幌市のホテル不足傾向も相まって需要は強い。なお付
近は大小の画地と各種用途が混在しており、このため取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産の市場性に着目した価格である。近時の周辺における面大地の取引事例が少ないため、広域的な事例
、異類型の事例も採用した。開発法による価格は想定要素は多いが、投資採算性を反映した価格で土地に対する資本投
資限度額を表しており、需要の実態に即した価格である。本件では採用した資料の信頼性等を総合的に勘案し、比準価
格をやや重視し、開発法による価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.8
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [116.7]
100		 100
[105.8]		 100
[183.5]		 [100.0]
100		 541,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替、金利動向、建築費、国際情勢の影響も
懸念されるが、観光消費は堅調であり、ホテ
ル計画も継続中で、商業地全体の地価は上昇
基調である。

当該地域は店舗、マンション、ホテル等が建
ち並ぶ商業地域で、市内における面大地の稀
少性が高いことから、相応の需要が期待され
る。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
０１１０１
-115011		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南14.5m市道、
東20m、角地
商業

(100,600)
b ２２２１１
０１１０１
-595051		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25.5m市
道、
南東9.1m、
角地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
c １２５１１
０１１０１
-115008		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
南7.3m、
二方路
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
d ２２３１１
０１１０１
-595054		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,039,729  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
976,773 		 100
[ 146.9]
664,924 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
665,000 
b (　           ) 
205,832  		 100
[ 100.0]		 [ 114.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 108.0]
311,743 		 100
[  61.2]
509,384 
509,000 
c (　           ) 
605,006  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
603,831 		 100
[ 108.8]
554,992 
555,000 
d (　           ) 
400,299  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
439,929 		 100
[  84.1]
523,102 
523,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    550,000 円／㎡]  



札幌中央 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 賃貸マンションの投資需要より分譲マンションの開発需要が高く、収益価格より開発法価格が重視される地域で
あるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が分譲マンション用地と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,380,193,844 
1,013,409,831 
11 
680,000 
2,511.10 
310,000 
3,152.13 
⑧開発法による価格 　　          366,784,013 円　　　　（　              512,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-26　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
716 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  716.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
344.45 ㎡  3,152.13 ㎡  2,599.14 ㎡  552.99 ㎡  2,511.10 ㎡  ＲＣ・11F
 (    42 戸)
 58㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      48.1 ％）  （     440.2 ％）  （     363.0 ％）  （      77.2 ％）  （     79.66 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
90 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   23.1 ｍ

  33.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 680,000 円／㎡  店舗等 700,000 円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    680,000 円／㎡　　×　　     2,304.00 ㎡　　＝　　　　       1,566,720,000 円 
店舗等 　    700,000 円／㎡　　×　　       207.10 ㎡　　＝　　　　         144,970,000 円 
合　計　　　　　　　　         1,711,690,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   319,300 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    319,300 円／㎡　　×　　　   3,152.13 ㎡　　＝　　　　       1,006,475,109 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金はない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,711,690,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         188,285,900 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,194,761,009 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 119,818,300 円  (      7 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　          107,944,306 円 
販売総額(2期) 51,350,700 円  (      3 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　           43,529,988 円 
販売総額(3期) 1,540,521,000 円  (     90 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　        1,228,719,550 円 
収入合計 － － － － 1,380,193,844 円 
支出 建築工事費(1期) 201,295,022 円  (     20 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          187,767,997 円 
建築工事費(2期) 201,295,022 円  (     20 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　          173,637,086 円 
建築工事費(3期) 603,885,065 円  (     60 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　          481,658,728 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 112,971,540 円  (     60 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          105,379,853 円 
販売管理費(2期) 75,314,360 円  (     40 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　           64,966,167 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,013,409,831 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,380,193,844 円　　－　　　　　　        1,013,409,831 円　　＝　　　　　           366,784,013 円 

              512,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南十二条西一丁目１番９３
 4300000066967-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考