別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-23 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬﨑　幹久   TEL.
鑑定評価額 317,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北２条東１丁目２番１外
 ②地積
　(㎡)		 302  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
風致地区
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の事務所ビル
が多い中心部の商業
地域		 西56m国道 水道、ガス、下水 さっぽろ

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５６ｍ国道 交通

施設		 さっぽろ駅南東方

280m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルが多い中心部の商業地であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、緩
やかに持ち直している景気を反映して、上昇傾向になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    674,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は「さっぽろ」駅から徒歩圏の、中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、自用の事務
所利用を目的とした事業法人のほか、賃貸用不動産の開発等を手掛ける不動産業者、投資家層等である。北海道新幹線
の延伸と創成川東地区としてのまちづくりの進展が期待されている立地で、希少性は高く、多様な用途での利用が可能
である。実際の取引においては個別の事情や条件が強く反映されるため、総額としての中心価格帯は把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が得られ
た。一方、「さっぽろ」駅から徒歩圏の商業地域に存するものの、賃料水準は近年の土地や建物の価格上昇に追いつい
ておらず、収益価格はやや低位に試算されたるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のう
え、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.3]		 [100.0]
100		 1,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    918,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区内の人口はこの１年間で増加している
。景気は、雇用・所得環境が改善する下で、
各種政策の効果もあって、緩やかに回復して
いる。

中高層の事務所ビル等が既に建ち並ぶ中心部
の商業地域であり、地域要因に特段の変動要
因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２４１１
０１１０１
-515019		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
b １２５１１
０１１０１
-115015		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南39m市道、
東5.5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(90,400)
c １２５１１
０１１０１
-115010		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南27.3m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,500)
d ２２４１１
０１１０１
-515013		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25.8m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,500)
e １２５１１
０１１０１
-115002		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北25m国道、
南5.5m、
二方路
近商
４５ｍ高度地区
地区計画等
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
907,764  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
951,337 		 100
[  92.2]
1,031,819 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
540,875  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
524,547 		 100
[  64.2]
817,051 
817,000 
c (　           ) 
1,058,661  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,088,304 		 100
[  78.7]
1,382,851 
1,380,000 
d (　           ) 
731,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
766,088 		 100
[  77.6]
987,227 
987,000 
e (　           ) 
1,015,210  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,001,674 		 100
[  77.3]
1,295,827 
1,300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



札幌中央 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,930,511 
19,336,928 
34,593,583 
26,465,200 
8,128,383 		 （　0.9514）
7,733,344 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    203,509,053 円　　　　（　    674,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 264.00 ＲＣ7 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
風致地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   302 ㎡     12.7 m x   23.8 m  前面道路：国道     　  56.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分賃貸の事務所ビル、駐車場４台を想定。 ⑦有効率　  73.9 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
216.00 
68.9 
148.88 
3,200 
476,416 		 3.0  1,429,248 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
264.00 
74.6 
196.88 
2,650 
521,732 		 3.0  1,565,196 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
73.9 
1,330.16 

3,606,808 		 10,820,424 
0 
⑨年額支払賃料      3,606,808 円　×　12ヶ月　＝　      43,281,696 円 
⑩a共益費（管理費）             760 円／㎡　×　   1,330.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,131,059 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  26,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,248,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,412,755 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,248,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,833,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,827,717 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,820,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,930,511 円　　　　（　       178,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,657 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,744,000 円  　　　　    436,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 9,632,328 円  　　　       56,660,755　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,641,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,447,200 円  　　　　    436,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       436,000 円  　　　　    436,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       436,000 円  　　　　    436,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,336,928 円　（　　　　　　        64,030 円／㎡）　　（経費率　　  35.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 436,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,465,200 円  
（　　　　　        87,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,930,511 円      
②総費用 19,336,928 円      
③純収益　①－② 34,593,583 円      
④建物等に帰属する純収益 26,465,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,128,383 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,733,344 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,607 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    203,509,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     674,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北二条東一丁目２番１
 4300000029052-0000
2 　札幌市中央区北二条東一丁目２番１８
 4300000029069-0000
3 　札幌市中央区北二条東一丁目２番２
 4300000029053-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-23 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 317,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区北２条東１丁目２番１外
 ②地積
　(㎡)		 302  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
風致地区
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の事務所ビル
が多い中心部の商業
地域		 西56m国道 水道、ガス、下水 さっぽろ

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５６ｍ国道 交通

施設		 さっぽろ駅南東方

280m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 北海道新幹線札幌延伸工事の遅延等による懸念材料があるものの、粛々と進む周辺再開発事業の進展に伴い創成
川東地区での新規投資意欲は堅調で地価は上昇傾向にある。地域要因に変動を認めず当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    649,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の商業地を中心として北区・東区内の商業地域。主たる需要者は自己使用不動産としての利活用
を目論む事業会社のほか、投資用不動産としての運用を図る法人投資家等である。北海道新幹線札幌延伸工事の遅延等
の不安材料もあるが、周辺部で複数進行中の再開発事業又は建替事業に対する期待の高まりも相俟って不動産需要は堅
調であるため土地価格は上昇傾向で推移している。中心的な価格帯は標準画地規模の土地取引で１百万円／㎡台前半。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場で発生した取引事例を価格判定の基礎とした実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目し
投資採算性を反映した価格である。近隣地域は自社ビルとしての利用が多い地域であることから収益性に基づく価格よ
りも高値で取引される傾向にある。以上から、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準
地との均衡及び北海道新幹線の札幌延伸及び周辺再開発事業の進展等の市場の実態を勘案して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.1]		 [100.0]
100		 1,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    918,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費や企業の設備投資は持ち直しの動き
が続いており、企業収益は総じて改善がみら
れることから、企業収益・業況・雇用情勢も
改善傾向にある。

北海道新幹線延伸工事の遅延等の不安材料も
あるが、周辺部での再開発事業に対する期待
性の高まりも相俟って、不動産需要は堅調で
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２４１１
０１１０１
-515039		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北27.3m市道、
西20m、角地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(100,400)
b １２３１１
０１１０１
-595022		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
地区計画等
(90,400)
c １２３１１
０１１０１
-595019		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業

(100,800)
d ２２４１１
０１１０１
-515032		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
北10.9m、
二方路
商業
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
513,475  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
489,921 		 100
[  50.6]
968,223 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
968,000 
b (　           ) 
532,426  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
600,577 		 100
[  51.9]
1,157,181 
1,160,000 
c (　           ) 
1,434,836  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,629,974 		 100
[ 164.7]
989,662 
990,000 
d (　           ) 
1,371,192  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,354,687 		 100
[ 115.3]
1,174,924 
1,170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,070,000 円／㎡]  



札幌中央 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,775,672 
19,698,390 
35,077,282 
27,254,300 
7,822,982 		 （　0.9514）
7,442,785 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    195,862,763 円　　　　（　    649,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 264.00 ＲＣ7 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
風致地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   302 ㎡     12.7 m x   23.8 m  前面道路：国道     　  56.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分賃貸の事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  73.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
216.00 
68.9 
148.88 
3,300 
491,304 		 3.0  1,473,912 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
264.00 
74.6 
196.88 
2,700 
531,576 		 3.0  1,594,728 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
73.9 
1,330.16 

3,680,760 		 11,042,280 
0 
⑨年額支払賃料      3,680,760 円　×　12ヶ月　＝　      44,169,120 円 
⑩a共益費（管理費）             760 円／㎡　×　   1,330.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,131,059 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  26,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,248,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,300,179 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,248,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,877,409 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,670,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,042,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,902 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,775,672 円　　　　（　       181,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,707 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,796,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 9,783,190 円  　　　       57,548,179　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,641,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,579,800 円  　　　　    449,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       449,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       449,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,698,390 円　（　　　　　　        65,226 円／㎡）　　（経費率　　  36.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 449,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,254,300 円  
（　　　　　        90,246 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,775,672 円      
②総費用 19,698,390 円      
③純収益　①－② 35,077,282 円      
④建物等に帰属する純収益 27,254,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,822,982 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,442,785 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,645 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    195,862,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     649,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区北二条東一丁目２番１
 4300000029052-0000
2 　札幌市中央区北二条東一丁目２番１８
 4300000029069-0000
3 　札幌市中央区北二条東一丁目２番２
 4300000029053-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考