別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-17 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南９条西６丁目２８５番８１
｢南９条西６－１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 407  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗、営業所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 西25m市道 水道、ガス、下水 中島公園

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 中島公園駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市電沿いの熟成した商業地で今後も現状のまま推移と予測する。都心部に程近く交通利便性が高いことから、今
後もマンション用地を中心に堅調な需要を見込めるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    381,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心部周辺の電車通りを中心とした幹線沿いの普通商業地域。需要者の中心はマンション・アパート事業
者もしくは市内及び道内に本社を置く商業関連業者と見られる。都心部に程近く利便性良好なことからマンション用地
需要に加え、観光客の増加に伴いホテル・民泊需要も増加しており、地価は上昇傾向となっている。取引が稀少なうえ
総額、規模が様々であり中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね坪１２０万円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には自用目的の物件と収益物件が混在しているが、賃料の遅行性から近年の地価および建築費の上昇に見合った賃
料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一路線上に存する事例を重視し最近の需給
動向も考慮して試算した、客観的で説得力の高い価格と思料する。よって本評価においては、信頼性に優る比準価格を
重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-28              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[102.0]		 100
[111.7]		 [100.0]
100		 416,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、新幹線開業延期の影響は注視
されるが、インバウンドの増加によりホテル
用地需要も回復し、都心部商業地への需要は
堅調である。

地域内に格別の変動要因はないが、都心部へ
の接近性、利便性が良好なことから需要は堅
調であり、地価は依然上昇傾向となっている
。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１７
７１１０１
-115001		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
北12.7m、
角地
近商
高度地区最高45m
(100,300)
b １２５１７
７１１０１
-515012		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北14.5m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c １２４１０
４１１０１
-515011		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
北7m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
d １２４１１
０１１０１
-515009		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
e １２５１０
４１１０１
-115013		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
西7.1m、角地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
359,600  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
359,600 		 100
[  83.8]
429,117 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
429,000 
b (　           ) 
248,845  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,790 		 100
[  65.7]
396,941 
397,000 
c (　           ) 
355,186  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
365,334 		 100
[  77.4]
472,008 
472,000 
d (　           ) 
347,052  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
371,693 		 100
[  88.2]
421,421 
421,000 
e (　           ) 
475,622  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
486,350 		 100
[ 112.7]
431,544 
432,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    423,000 円／㎡]  



札幌中央 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,470,163 
12,614,422 
28,855,741 
22,656,000 
6,199,741 		 （　0.9514）
5,898,434 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    155,221,947 円　　　　（　    381,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 189.84 ＲＣ9 1,539.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
 90 ％   400 ％   400 ％   407 ㎡     16.2 m x   25.4 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階は各階平均専有面積約５５㎡の１ＬＤＫ３戸、駐車場９台を想定した。 ⑦有効率　  95.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
189.84 
77.2 
146.63 
3,140 
460,418 		 6.0  2,762,508 
0.0  0 

 2～ 9		 住宅
168.69 
97.6 
164.69 
2,150 
354,084 		 1.0  354,084 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,539.36 
95.1 
1,464.15 

3,293,090 		 5,595,180 
0 
⑨年額支払賃料      3,293,090 円　×　12ヶ月　＝　      39,517,080 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　   1,464.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,459,772 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,976,852 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,179,843 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,417,009 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,595,180 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,470,163 円　　　　（　       101,892 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,152 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,304,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,231,622 円  　　　       43,596,852　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      394,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,916,800 円  　　　　    384,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       384,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       384,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,614,422 円　（　　　　　　        30,994 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 384,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　   1,539.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,656,000 円  
（　　　　　        55,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,470,163 円      
②総費用 12,614,422 円      
③純収益　①－② 28,855,741 円      
④建物等に帰属する純収益 22,656,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,199,741 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,898,434 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,492 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,221,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     381,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南九条西六丁目２８５番８１
 4300000062621-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-17 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬﨑　幹久   TEL.
鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南９条西６丁目２８５番８１
｢南９条西６－１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 407  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗、営業所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 西25m市道 水道、ガス、下水 中島公園

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 中島公園駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市電通り沿いに店舗、営業所、マンション等が建ち並ぶ商業地であり、しばらくは現状を維持するものと予測す
る。地価水準は、緩やかに持ち直している景気を反映して、上昇傾向になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    337,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区の中心商業地域の周辺に位置し、店舗、営業所のほか、マンション等も建ち並ぶ商業地域。需要者
の中心は、店舗や営業所の取得目的とした事業法人のほか、賃貸用不動産やマンション開発を手掛ける不動産業者、投
資家層等である。「中島公園」駅から徒歩圏のほか、市電の駅に近接する立地で、希少性は高く、多様な用途での利用
が可能である。実際の取引においては個別の事情や条件が強く反映され、総額としての中心価格帯は把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域において多数の信頼性のある取引事例の収集に努め採用することで、実証的で説得力のある比準価格が得られ
た。一方、地下鉄や市電の駅の利用が可能な立地で、収益物件として投資用不動産となり得る商業地域に存し、収益価
格も考慮されるべき価格であるものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-28              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[102.0]		 100
[110.7]		 [100.0]
100		 420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区内の人口はこの１年間で増加している
。景気は、雇用・所得環境が改善する下で、
各種政策の効果もあって、緩やかに回復して
いる。

市電通り沿いに店舗、営業所、マンション等
が既に建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に
特段の変動要因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１０
４１１０１
-515017		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b ２２４１１
０１１０１
-515035		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西25.5m市道、
北20m、角地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
c １２４１１
０１１０１
-515002		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南25m市道、
北10.9m、
二方路
商業

(100,600)
d １２４１０
４１１０１
-515015		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西25m市道、
南5.5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
267,200  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
290,714 		 100
[  65.6]
443,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
443,000 
b (　           ) 
404,565  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
390,832 		 100
[  85.6]
456,579 
457,000 
c (　           ) 
931,112  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
948,516 		 100
[ 181.0]
524,042 
524,000 
d (　           ) 
260,538  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
269,967 		 100
[  65.6]
411,535 
412,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



札幌中央 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,567,319 
12,190,153 
28,377,166 
22,892,000 
5,485,166 		 （　0.9514）
5,218,587 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    137,331,237 円　　　　（　    337,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 189.84 ＲＣ9 1,539.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
 90 ％   400 ％   400 ％   407 ㎡     16.2 m x   25.4 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～９階は平均専有面積約５５㎡の共同住宅（１ＬＤＫタイプ計２４戸）、駐車場９台を想定。 ⑦有効率　  95.1 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
189.84 
77.2 
146.63 
3,050 
447,222 		 6.0  2,683,332 
0.0  0 

 2～ 9		 住宅
168.69 
97.6 
164.69 
2,100 
345,849 		 1.0  345,849 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,539.36 
95.1 
1,464.15 

3,214,014 		 5,450,124 
0 
⑨年額支払賃料      3,214,014 円　×　12ヶ月　＝　      38,568,168 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　   1,464.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,459,772 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,027,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,132,397 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,515,543 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,450,124 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,567,319 円　　　　（　        99,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,102 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,940,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,117,753 円  　　　       42,647,940　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      398,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,957,600 円  　　　　    388,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       388,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       388,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,190,153 円　（　　　　　　        29,951 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 388,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,539.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,892,000 円  
（　　　　　        56,246 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,567,319 円      
②総費用 12,190,153 円      
③純収益　①－② 28,377,166 円      
④建物等に帰属する純収益 22,892,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,485,166 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,218,587 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,331,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     337,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南九条西六丁目２８５番８１
 4300000062621-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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