別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-9 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 332,000,000 円  １㎡当たりの価格 865,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区大通西１４丁目１番１５外
 ②地積
　(㎡)		 384  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区


(90,400)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
が多い大通沿いの商
業地域		 北27m市道 水道、ガス、下水 西１１丁目

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 西１１丁目駅西方

400m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅徒歩圏の事務所ビルが多い商業地域で現状維持で推移すると予測する。地下鉄西１１丁目駅徒歩圏の大
通沿いで需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するもの予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    885,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    545,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄西１１丁目駅周辺を中心とした区内の商業地域一円。需要者の中心は事務所ビル等の収益物件目的
の法人・不動産業者であるが、マンション開発業者の需要も見られる。近隣地域は地下鉄駅徒歩圏の大通沿いで、裁判
所や合同庁舎等の行政機関や医療施設も近いことから需要は根強く、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心は、
利用用途や規模により様々で総額の把握は困難であるが、単価は８７万円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は地下鉄西１１丁目駅徒歩圏の大通沿いの商業地域である。収益価格は地価・建築費の高騰により土地建物の
総額に見合う賃料設定が出来ず低位に試算されたと判断される。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。商
業地域であり収益価格も重視されるべきであるが、上記検討から市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格
を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.7]		 [100.0]
100		 863,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    815,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心外周部や地下鉄駅周辺の商業地は、容積
率があり多様な有効利用が可能なため、マン
ションやホテル用地需要の影響等もあり地価
は上昇している。

特に大きな変動要因はないが、地下鉄駅徒歩
圏の大通沿いである当該地域の需要は底堅く
、地価は上昇傾向で推移した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
０１１０１
-115019		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.9m市道、
中間画地
商業

(100,654)
b ２２４１１
０１１０１
-515028		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
c ２２４１１
０１１０１
-515010		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d １２５１０
４１１０１
-115001		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
e １２５１０
４１１０１
-115013		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
西7.1m、角地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,075,890  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,106,015 		 100
[ 124.7]
886,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
887,000 
b (　           ) 
1,057,550  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,108,312 		 100
[ 127.2]
871,314 
871,000 
c (　           ) 
484,935  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
512,576 		 100
[  59.9]
855,720 
856,000 
d (　           ) 
731,858  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
752,350 		 100
[  81.0]
928,827 
929,000 
e (　           ) 
475,622  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
486,350 		 100
[  55.0]
884,273 
884,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    885,000 円／㎡]  



札幌中央 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,068,212 
16,274,621 
29,793,591 
21,427,100 
8,366,491 		 （　0.9514）
7,959,880 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    209,470,526 円　　　　（　    545,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 306.68 ＲＣ5 1,465.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
 90 ％   400 ％   400 ％   384 ㎡     15.5 m x   24.7 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造５階建の事務所を想定。各階フロアー貸し。駐車場５台。 ⑦有効率　  78.9 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
239.25 
72.9 
174.37 
3,140 
547,522 		 3.0  1,642,566 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
306.68 
80.1 
245.55 
2,575 
632,291 		 3.0  1,896,873 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,465.97 
78.9 
1,156.57 

3,076,686 		 9,230,058 
0 
⑨年額支払賃料      3,076,686 円　×　12ヶ月　＝　      36,920,232 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   1,156.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,715,188 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,635,420 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,915,817 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,979,603 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,230,058 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,609 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,068,212 円　　　　（　       119,969 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,581 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,575 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,059,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,142,221 円  　　　       47,895,420　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,766,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,600,600 円  　　　　    353,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       353,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       353,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,274,621 円　（　　　　　　        42,382 円／㎡）　　（経費率　　  35.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 353,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 234,000 円／㎡　×　   1,465.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,427,100 円  
（　　　　　        55,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,068,212 円      
②総費用 16,274,621 円      
③純収益　①－② 29,793,591 円      
④建物等に帰属する純収益 21,427,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,366,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,959,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,729 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    209,470,526 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     545,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区大通西十四丁目１番１５
 4300000001068-0000
2 　札幌市中央区大通西十四丁目１番３９
 4300000001071-0000
3 　札幌市中央区大通西十四丁目１番４０
 4300000001072-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-9 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 332,000,000 円  １㎡当たりの価格 865,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区大通西１４丁目１番１５外
 ②地積
　(㎡)		 384  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区


(90,400)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
が多い大通沿いの商
業地域		 北27m市道 水道、ガス、下水 西１１丁目

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 西１１丁目駅西方

400m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では事務所ビル他、分譲・賃貸マンションも見られ、都市部への人口集中傾向が継続していることを考慮す
ると、地価は今後も堅調に推移するものと見られる。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    879,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    588,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西１１丁目駅を中心とした商業地域の圏域である。中心商業地と比べて商業集積はやや劣るが、地下鉄駅
徒歩圏内であることの他、裁判所や合同庁舎等の行政機関や、医療施設も手近にあることから土地利用は多様である。
需要の中心は事務所ビルや賃貸共同住宅への経営・投資家層で、マンション開発業者の需要も見られる。土地取引価格
水準は坪当たり２６０～３００万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格の２価格を得た。比準価格は規範性の高い信頼できる資料により求められ、一帯の価格水準からも
妥当と判断された。需要の中心は収益性を重視し商業集積を選好する事業者であるが、地価や建築費の変動に対して賃
料水準の調整は弱く、収益性の反映には一定の限界があると判断した。本件においては比準価格を重視し、収益価格も
考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連の適否も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.7]		 [100.0]
100		 863,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    815,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生
産年齢人口は近年は微増傾向である。金利動
向や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

当該地域は中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商
業地域で、市電停留所や地下鉄駅にも程近く
、賃貸需要も堅調であることから相応の需要
が期待される。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１０
４１１０１
-115001		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
b １２５１０
４１１０１
-115002		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,400)
c １２４１０
４１１０１
-515001		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
６０ｍ高度地区
(90,400)
d １２５１０
４１１０１
-115013		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
西7.1m、角地
商業
６０ｍ高度地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
731,858  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
752,350 		 100
[  83.6]
899,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
900,000 
b (　           ) 
820,395  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
853,211 		 100
[  93.1]
916,446 
916,000 
c (　           ) 
655,845  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
787,014 		 100
[  90.2]
872,521 
873,000 
d (　           ) 
475,622  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
486,350 		 100
[  58.8]
827,126 
827,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    879,000 円／㎡]  



札幌中央 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,124,939 
15,678,555 
30,446,384 
21,427,100 
9,019,284 		 （　0.9514）
8,580,947 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    225,814,395 円　　　　（　    588,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 306.68 ＲＣ5 1,465.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
 90 ％   400 ％   400 ％   384 ㎡     15.5 m x   24.7 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建の事務所を想定。各階ともフロアー貸し、駐車場５台。 ⑦有効率　  78.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
239.25 
72.9 
174.37 
3,140 
547,522 		 3.0  1,642,566 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
306.68 
80.1 
245.55 
2,580 
633,519 		 3.0  1,900,557 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,465.97 
78.9 
1,156.57 

3,081,598 		 9,244,794 
0 
⑨年額支払賃料      3,081,598 円　×　12ヶ月　＝　      36,979,176 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   1,156.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,715,188 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,694,364 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,918,175 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,036,189 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,244,794 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,124,939 円　　　　（　       120,117 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,586 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,412,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,193,155 円  　　　       47,954,364　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,766,800 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　    3,600,600 円  　　　　    353,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       353,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       353,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,678,555 円　（　　　　　　        40,830 円／㎡）　　（経費率　　  34.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 353,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 234,000 円／㎡　×　   1,465.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,427,100 円  
（　　　　　        55,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,124,939 円      
②総費用 15,678,555 円      
③純収益　①－② 30,446,384 円      
④建物等に帰属する純収益 21,427,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,019,284 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,580,947 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,346 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    225,814,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     588,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区大通西十四丁目１番１５
 4300000001068-0000
2 　札幌市中央区大通西十四丁目１番３９
 4300000001071-0000
3 　札幌市中央区大通西十四丁目１番４０
 4300000001072-0000
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備考