別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-3 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 2,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区大通西６丁目６番１
 ②地積
　(㎡)		 802  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
風致地区
駐車場整備地区

(100,800)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ9F2B		 中高層事務所ビルが
建ち並ぶ大通沿いの
商業地域		 北20m市道、西側道 水道、ガス、下水 大通

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 大通駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
風致地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大通沿いの事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で現状維持で推移すると予測する。地下鉄駅徒歩圏内の市中心部のオ
フィス街であり需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大通地区を中心に高度及び準高度商業地域一円。需要者の中心はホテル・事務所ビル経営目的の法人及び
不動産業者等である。市中心部で交通利便性が良好な立地性、建替え再開発等による影響からオフィスビル用地を中心
に需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、利用用途や規模により様
々であり総額の把握は困難な状況にあるが、単価は３００万円／㎡程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地下鉄大通駅に近い商業地域であり収益性を重視すべきであるが、競争力の関係、地価・建築費の高騰等から土地建物
の総額に見合った賃料設定が出来なかったため、売買市場の実態を反映した価格と認められる比準価格に比して収益価
格が低位に試算されたと判断される。よって本件においては市場動向を反映した価格として信頼性高い比準価格を重視
し、収益価格を参酌のうえ、前年価格からの推移等をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌中央 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,820,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部周辺の商業地は、観光客が回復し、
再開発ラッシュも継続している中、ホテルや
商業収益ビル用地需要が堅調で地価は上昇傾
向が続いている。

特に大きな変動要因はない。市中心部で大通
沿いの立地性からオフィスビル用地を中心に
需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向で推
移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
０１１０１
-115005		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m市道、
東20m、角地
商業
風致地区
(100,600)
b ２２４１１
０１１０１
-515011		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
西20m、角地
商業

(100,600)
c １２５１１
０１１０１
-115020		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
北20m、角地
商業

(100,800)
d １２５１７
７１１０１
-515002		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m市
道、
北東25.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e １２５１７
７１１０１
-115005		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
北27m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,083,647  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,962,417 		 100
[  72.0]
2,725,579 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
3,000,000 
b (　           ) 
1,512,502  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,453,377 		 100
[  52.9]
2,747,405 
3,020,000 
c (　           ) 
2,296,247  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
2,228,774 		 100
[  80.0]
2,785,968 
3,060,000 
d (　           ) 
2,155,740  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
2,349,653 		 100
[  85.0]
2,764,298 
3,040,000 
e (　           ) 
2,097,888  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,105,957 		 100
[  72.0]
2,924,940 
3,220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,040,000 円／㎡]  



札幌中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

296,244,921 
99,652,251 
196,592,670 
120,176,000 
76,416,670 		 （　0.9418）
71,969,220 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  1,999,145,000 円　　　　（　  2,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 732.69 ＲＣ10 6,393.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
風致地区
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   802 ㎡     26.3 m x   30.4 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造１０階建の店舗兼事務所を想定。１階が店舗、２階以上が事務所で、いずれも部分貸し。立体駐車場３２台。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
592.10 
64.7 
383.28 
6,230 
2,387,834 		 12.0  28,654,008 
0.0  0 

 2～10		 事務所
640.10 
74.3 
475.29 
4,420 
2,100,782 		 6.0  12,604,692 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,393.00 
72.9 
4,660.89 

21,294,872 		 142,096,236 
0 
⑨年額支払賃料     21,294,872 円　×　12ヶ月　＝　     255,538,464 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   4,660.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　      44,744,544 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       300,283,008 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　      13,440,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    18,823,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 294,899,628 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       142,096,236 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,335,705 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,020,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,588 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     296,244,921 円　　　　（　       369,383 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,120,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 47,058,451 円  　　　      313,723,008　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,707,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,706,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,030,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,030,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      99,652,251 円　（　　　　　　       124,255 円／㎡）　　（経費率　　  33.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 309,000 円／㎡　×　   6,393.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 120,176,000 円  
（　　　　　       149,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 296,244,921 円      
②総費用 99,652,251 円      
③純収益　①－② 196,592,670 円      
④建物等に帰属する純収益 120,176,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 76,416,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 71,969,220 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       89,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,999,145,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区大通西六丁目６番１
 4300000000825-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-3 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 2,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区大通西６丁目６番１
 ②地積
　(㎡)		 802  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
風致地区
駐車場整備地区

(100,800)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ9F2B		 中高層事務所ビルが
建ち並ぶ大通沿いの
商業地域		 北20m市道、西側道 水道、ガス、下水 大通

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ２０２５年度から予定されて
いる大通公園の大規模改修の
波及効果も期待される。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 大通駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
風致地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所ビルが建ち並ぶ稀少性の高いオフィス街。テナントビル新築や、背後ではマンション新築計画も見
られ、周辺地区の建替え計画は引き続き活発であり、地価は上昇傾向と見られる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌駅周辺からすすきのエリアの容積率が６００～８００％で中高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ高度
商業地域一円である。需要者は本州資本の大手企業、機関投資家、外資法人等で、投資採算性に着目して市場に参入す
る。建築費高騰や金利動向等に留意する必要はあるが、オフィス需要は堅調で、観光消費も増え続けている。取引はオ
フィスビル等のほか、ホテル用地需要も考えられる。取引規模や総額はまちまちで中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと判断される事例からも適正に求めており、市場の実態を反映した
価格である。収益価格は投資採算性を反映した価格である。需要の中心は収益性を重視する事業者であるが、将来的な
空室率の動向等に対する安全志向や、地域要因が今後の再開発事業の進展により変容の過程にあることを踏まえて、価
格牽連性の高い事例を採用した比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌中央 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,820,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替、金利動向や建築費の動向等に留意する
必要はあるが、中心市街地における再開発計
画は進捗中であり、商業地全体の地価は上昇
基調である。

大通地区は立地条件が良好で不動産投資も活
発であり、容積率が高く多様な用途が可能な
ため需要は強く、地価は上昇傾向にある。


特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
０１１０１
-115007		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b １２５１１
０１１０１
-115005		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m市道、
東20m、角地
商業
風致地区
(100,600)
c １２５１７
７１１０１
-515002		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m市
道、
北東25.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d １２３１１
０１１０１
-595028		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
西5.5m、角地
商業

(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,965,045  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,027,926 		 100
[  76.0]
2,668,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
2,940,000 
b (　           ) 
2,083,647  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,962,417 		 100
[  74.5]
2,634,117 
2,900,000 
c (　           ) 
2,155,740  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
2,349,653 		 100
[  83.6]
2,810,590 
3,090,000 
d (　           ) 
2,884,074  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
2,971,390 		 100
[ 107.0]
2,777,000 
3,050,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,000,000 円／㎡]  



札幌中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

297,527,093 
97,805,236 
199,721,857 
120,176,000 
79,545,857 		 （　0.9418）
74,916,288 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  2,081,008,000 円　　　　（　  2,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 732.69 ＲＣ10 6,393.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
風致地区
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   802 ㎡     26.3 m x   30.4 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～１０階は事務所、立体駐車場３２台を想定した。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
592.10 
64.7 
383.28 
6,230 
2,387,834 		 10.0  23,878,340 
0.0  0 

 2～10		 事務所
640.10 
74.3 
475.29 
4,420 
2,100,782 		 6.0  12,604,692 
0.0  0 
塔屋
  ～  
40.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,393.00 
72.9 
4,660.89 

21,294,872 		 137,320,568 
0 
⑨年額支払賃料     21,294,872 円　×　12ヶ月　＝　     255,538,464 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   4,660.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　      44,744,544 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例等を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       300,283,008 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,520,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    15,590,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 296,212,858 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       137,320,568 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,304,545 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,020,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,690 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     297,527,093 円　　　　（　       370,981 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,120,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 45,211,436 円  　　　      311,803,008　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,707,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,706,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,030,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,030,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      97,805,236 円　（　　　　　　       121,952 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 309,000 円／㎡　×　   6,393.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 120,176,000 円  
（　　　　　       149,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 297,527,093 円      
②総費用 97,805,236 円      
③純収益　①－② 199,721,857 円      
④建物等に帰属する純収益 120,176,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 79,545,857 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 74,916,288 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       93,412 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,081,008,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区大通西六丁目６番１
 4300000000825-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考