別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-2 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.
鑑定評価額 965,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外
 ②地積
　(㎡)		 536  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.5:1		 店舗

ＳＲＣ10F1B		 中高層の飲食店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 東25m市道、南側道 水道、ガス、下水 すすきの

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 すすきの駅南方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 「すすきの」地区内の商業地域で現状維持で推移すると予測する。観光客の回復に伴いホテル、商業収益ビル等
への投資意欲が堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はすすきの地区を中心とした中央区内の商業地域。需要者は飲食店舗・ホテル等の事業用不動産の開発・運
営を目的とする法人等が中心である。近隣地域はすすきの地区に存しており、観光客の回復によりホテル、商業収益ビ
ルへの投資意欲が堅調で、地価は上昇傾向が続いている。土地需要の中心は、利用規模や形態等により様々で総額の把
握は困難であるが、単価は１８０万円／㎡前後と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はすすきの地区に存する札幌市を代表する繁華性の高い中心商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反
映した価格である。収益価格は地価・建築費の高騰により土地建物の総額に見合う賃料水準が形成されていないため低
位に求められた。上記検討から本件においては市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視し、収益価
格を参酌のうえ、前年価格からの推移等を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部周辺の商業地は、観光客が回復し、
再開発ラッシュも継続している中、ホテルや
商業収益ビル用地需要が堅調で地価は上昇傾
向が続いている。

大きな変動要因はない。北海道を代表するす
すきの地区にある当該地域は観光客回復等に
より投資意欲が堅調で、地価は上昇傾向で推
移した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
０１１０１
-115017		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業

(100,654)
b １２３１１
０１１０１
-595019		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
商業

(100,800)
c １２４１１
０１１０１
-515008		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
商業

(100,800)
d １２５１１
０１１０１
-115020		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
北20m、角地
商業

(100,800)
e ２２４１１
０１１０１
-515032		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
北10.9m、
二方路
商業
地区計画等
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,399,915  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,427,913 		 100
[  80.1]
1,782,663 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,840,000 
b (　           ) 
1,434,836  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,629,974 		 100
[  90.0]
1,811,082 
1,870,000 
c (　           ) 
1,119,946  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,194,982 		 100
[  75.0]
1,593,309 
1,640,000 
d (　           ) 
2,296,247  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
2,228,774 		 100
[ 120.0]
1,857,312 
1,910,000 
e (　           ) 
1,371,192  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,354,687 		 100
[  70.0]
1,935,267 
1,990,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,850,000 円／㎡]  



札幌中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

154,589,069 
55,874,825 
98,714,244 
70,412,000 
28,302,244 		 （　0.9514）
26,926,755 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    708,598,816 円　　　　（　  1,320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
飲食店舗 484.97 ＲＣ9F1B 4,206.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   536 ㎡     30.4 m x   18.9 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造地下１階付９階建の店舗を想定。１～９階は店舗で部分貸し。地下１階は機械室。 ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
266.27 
69.2 
184.29 
4,410 
812,719 		 12.0  9,752,628 
0.0  0 

 2～ 9		 店舗
484.97 
79.1 
384.05 
3,150 
1,209,758 		 3.0  3,629,274 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
60.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,206.03 
77.4 
3,256.69 

10,490,783 		 38,786,820 
0 
⑨年額支払賃料     10,490,783 円　×　12ヶ月　＝　     125,889,396 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   3,256.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　      29,310,210 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,780,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       155,199,606 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　       3,780,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     4,769,388 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 154,210,218 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        38,786,820 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         376,232 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    270,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,619 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     154,589,069 円　　　　（　       288,412 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,158 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,480,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 30,206,125 円  　　　      158,979,606　×　　　　  19.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,036,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,832,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      55,874,825 円　（　　　　　　       104,244 円／㎡）　　（経費率　　  36.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　   4,206.03 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,412,000 円  
（　　　　　       131,366 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 154,589,069 円      
②総費用 55,874,825 円      
③純収益　①－② 98,714,244 円      
④建物等に帰属する純収益 70,412,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,302,244 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,926,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    708,598,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南六条西四丁目５番３２
 4300000050685-0000
2 　札幌市中央区南六条西四丁目５番３３
 4300000050686-0000
3 　札幌市中央区南六条西四丁目５番３４
 4300000050687-0000
4 　札幌市中央区南六条西四丁目５番３５
 4300000050688-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 5-2 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利   TEL.
鑑定評価額 965,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南６条西４丁目５番３２外
 ②地積
　(㎡)		 536  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.5:1		 店舗

ＳＲＣ10F1B		 中高層の飲食店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 東25m市道、南側道 水道、ガス、下水 すすきの

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 すすきの駅南方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 すすきの地区の商業地域。観光客の増加や個人消費の持ち直しの動きから店舗売上高やホテル稼働率は好調に推
移しているため新規投資意欲も堅調で地価は上昇傾向。地域要因に変動は認められず当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はすすきの地区を中心とした中央区内の商業地域。主たる需要者は飲食店舗・ホテル等の事業用不動産の開
発・運営を目論む法人等が中心。各種飲食店舗の売上高はコロナ禍前の水準まで回復するとともに、観光需要の回復に
伴ってホテル稼働率や客室単価等のホテルの各種経営指標もコロナ禍前の水準を超える施設もみられる。すすきの地区
内での新規投資意欲は堅調で地価は上昇傾向にある。取引規模や形態等は様々なため中心的な価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に市場で発生した取引価格を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は不動産の収益
性に着目した価格で投資採算性を反映した価格である。札幌を代表する繁華性の高い商業地として熟成された当該地域
周辺では不動産の供給が極めて限定的であるため収益性に基づく価格よりも高値で取引される傾向にある市場特性を十
分考慮のうえ比準価格を中心に、収益価格を関連付け、前年公示価格からの推移に留意のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費や企業の設備投資は持ち直しの動き
が続いており、企業収益は総じて改善がみら
れることから、企業収益・業況・雇用情勢も
改善傾向にある。

北海道を代表する繁華街であり、飲食店舗・
ホテル等の経営指標の一部にはコロナ禍前を
超える水準にあるため、需要は堅調で地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
０１１０１
-115020		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東25m市道、
北20m、角地
商業

(100,800)
b ２２４１１
０１１０１
-515011		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
西20m、角地
商業

(100,600)
c １２５１１
０１１０１
-115017		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
商業

(100,654)
d １２５１７
７１１０１
-115005		 札幌市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
北27m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,296,247  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
2,228,774 		 100
[ 124.8]
1,785,877 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,840,000 
b (　           ) 
1,512,502  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,453,377 		 100
[  81.8]
1,776,744 
1,830,000 
c (　           ) 
1,399,915  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,427,913 		 100
[  84.3]
1,693,847 
1,740,000 
d (　           ) 
2,097,888  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,105,957 		 100
[ 110.8]
1,900,683 
1,960,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,830,000 円／㎡]  



札幌中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

155,162,235 
54,858,637 
100,303,598 
71,626,000 
28,677,598 		 （　0.9514）
27,283,867 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    717,996,500 円　　　　（　  1,340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
飲食店舗 484.97 ＲＣ9F1B 4,231.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   536 ㎡     30.4 m x   18.9 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階機械室、１階以上を飲食店舗等と想定。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
266.27 
69.2 
184.29 
4,550 
838,520 		 6.0  5,031,120 
0.0  0 

 2～ 9		 店舗
484.97 
79.1 
384.05 
3,250 
1,248,163 		 3.0  3,744,489 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
60.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,231.03 
77.0 
3,256.69 

10,823,824 		 34,987,032 
0 
⑨年額支払賃料     10,823,824 円　×　12ヶ月　＝　     129,885,888 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   3,256.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　      29,310,210 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,780,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       159,196,098 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,780,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     8,148,805 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 154,827,293 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,987,032 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         332,377 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    270,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,565 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     155,162,235 円　　　　（　       289,482 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,258 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,720,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 27,705,937 円  　　　      162,976,098　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,036,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,036,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,180,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,180,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      54,858,637 円　（　　　　　　       102,348 円／㎡）　　（経費率　　  35.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   4,231.03 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,626,000 円  
（　　　　　       133,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 155,162,235 円      
②総費用 54,858,637 円      
③純収益　①－② 100,303,598 円      
④建物等に帰属する純収益 71,626,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,677,598 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,283,867 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,903 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    717,996,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南六条西四丁目５番３２
 4300000050685-0000
2 　札幌市中央区南六条西四丁目５番３３
 4300000050686-0000
3 　札幌市中央区南六条西四丁目５番３４
 4300000050687-0000
4 　札幌市中央区南六条西四丁目５番３５
 4300000050688-0000
5 　
6 　
7 　
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備考