別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -25 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 85,100,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南２０条西１３丁目８９２番３
 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 建築中

 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 東12.7m市道 水道、ガス、下水 西１１丁目

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 南２０条西１５丁目の北海道
郵政研修センター跡地の活用
が注目される。		 街

路		 基準方位　北　１２
．７ｍ市道		 交通

施設		 西１１丁目駅南方

3.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市電通り内側で住環境が良好な稀少性の高い山鼻地区の住宅地域であり、買い物施設も適所に配置されており、
人口の都心部への回帰現象が継続していることから需要は安定的で、当該地域も地価は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区の特に山鼻、伏見地区を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は札幌市居住者の裕福層
や共同住宅等への投資家層とみられる。当該地域は市電停留所や中央図書館等の利便施設への接近性が比較的良好であ
り、今後の建築費や金利動向に留意する必要はあるが、住宅地としての需要は堅調と見られる。土地取引総額は３００
㎡で６４００～６５００万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は収益性を踏まえた上で取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格であ
る。旧来からの既存住宅地で、勤労者層や通学層を対象とする共同住宅も混在しているが、地価や建築費の上昇ほどに
は賃料が上昇しておらず、収益価格は低位に得られた。したがって、規範性の高い取引事例を中心に検討を行った比準
価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.1]		 [103.0]
100		 214,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生
産年齢人口は近年は微増傾向である。金利動
向や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

住宅、マンション等が混在する既成住宅地域
で、市電停留所徒歩圏内にあり、相応の需要
が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１０
４１１０１
-111021		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
東4.1m、角地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
b １２５１７
７１１０１
-111009		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高33m
(60,200)
c １２５１７
７１１０１
-111016		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高33m
(60,200)
d ２２４１０
４１１０１
-511030		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
e １２４１０
４１１０１
-511024		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
南9m、角地
２中専
３３ｍ高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
187,598  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 101.0]
190,289 		 100
[  97.0]
196,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
192,787  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
194,715 		 100
[  94.0]
207,144 
213,000 
c (　           ) 
224,914  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
219,455 		 100
[ 101.0]
217,282 
224,000 
d (　           ) 
219,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
215,048 		 100
[  99.0]
217,220 
224,000 
e (　           ) 
203,936  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
197,209 		 100
[  96.0]
205,426 
212,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    215,000 円／㎡]  



札幌中央 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,563,341 
2,455,256 
8,108,085 
5,885,400 
2,222,685 		 （　0.9547）
2,121,997 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     54,410,179 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 199.50 Ｓ3 598.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   396 ㎡     14.5 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  12.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階平均専有面積約４５㎡の単身タイプ×４戸を想定した。 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
199.50 
83.3 
166.18 
1,640 
272,535 		 1.0  272,535 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
199.50 
85.7 
170.97 
1,690 
288,939 		 1.0  288,939 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
598.50 
84.9 
508.12 

850,413 		 850,413 
0 
⑨年額支払賃料        850,413 円　×　12ヶ月　＝　      10,204,956 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     508.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　         365,846 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,570,802 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       555,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,555,262 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           850,413 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,079 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,563,341 円　　　　（　        26,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,690 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 777,756 円  　　　       11,110,802　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,455,256 円　（　　　　　　         6,200 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     598.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,885,400 円  
（　　　　　        14,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,563,341 円      
②総費用 2,455,256 円      
③純収益　①－② 8,108,085 円      
④建物等に帰属する純収益 5,885,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,222,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,121,997 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,359 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,410,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南二十条西十三丁目８９２番３
 4300000093103-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
札幌中央 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌中央 -25 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬﨑　幹久   TEL.
鑑定評価額 85,100,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市中央区南２０条西１３丁目８９２番３
 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:2		 建築中

 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 東12.7m市道 水道、ガス、下水 西１１丁目

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
２．７ｍ市道		 交通

施設		 西１１丁目駅南方

3.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中央区内の市電駅周辺に広がる既成の住宅地であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、
緩やかに持ち直している景気を反映して、やや上昇傾向になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の市電沿線に広がる住宅地域で、概ね中央区の中南部に存する住宅地域。需要者の中心は、中央
区内を中心に隣接する区内に居住するファミリー世帯、戸建住宅や宅地分譲を手掛ける不動産業者等である。地下鉄駅
からはやや距離を有するが、街区が整然とした既成の住宅地であり、需給関係は比較的安定している。市場の中心価格
帯は、４００㎡程度の土地で８０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引の中心は自用目的であり、中央区内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで実証
的な比準価格が得られた。一方、賃貸物件としてマンション等も見られるが、収益性より居住の快適性を重視する当該
地域においては、得られた収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、説得力の高い比準価格を重視し
、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌中央 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[112.2]		 [103.0]
100		 214,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区内の人口はこの１年間で増加している
。景気は、雇用・所得環境が改善する下で、
各種政策の効果もあって、緩やかに回復して
いる。

市電駅周辺に広がる既成の住宅地域であり、
地域要因に特段の変動要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌中央 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２４１０
４１１０１
-515014		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.9m市道、
北4m、二方路
準住居
３３ｍ高度地区
(70,300)
b ２２４１０
４１１０１
-511006		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
中間画地
２中専
２４ｍ高度地区
(60,200)
c １２５１０
４１１０１
-111021		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
東4.1m、角地
２中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
d １２５１７
７１１０１
-111006		 札幌市中央区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西11m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高33m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
202,343  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
188,261 		 100
[  86.7]
217,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
224,000 
b (　           ) 
189,036  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
187,201 		 100
[  75.2]
248,938 
256,000 
c (　           ) 
187,598  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 101.0]
190,289 		 100
[  94.1]
202,220 
208,000 
d (　           ) 
120,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
168,986 		 100
[ 102.0]
165,673 
171,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    215,000 円／㎡]  



札幌中央 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,621,324 
2,459,525 
8,161,799 
5,885,400 
2,276,399 		 （　0.9547）
2,173,278 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     55,725,077 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌中央 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 199.50 Ｓ3 598.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   396 ㎡     14.5 m x   27.3 m  前面道路：市道     　  12.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４５㎡の共同住宅（単身タイプ計１２戸）、駐車場５台を想定。 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
199.50 
83.3 
166.18 
1,650 
274,197 		 1.0  274,197 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
199.50 
85.7 
170.97 
1,700 
290,649 		 1.0  290,649 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
598.50 
84.9 
508.12 

855,495 		 855,495 
0 
⑨年額支払賃料        855,495 円　×　12ヶ月　＝　      10,265,940 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     508.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　         365,846 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な管理費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,631,786 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       558,589 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,613,197 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           855,495 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,127 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,621,324 円　　　　（　        26,822 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,701 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌中央 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 408,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 782,025 円  　　　       11,171,786　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      198,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,459,525 円　（　　　　　　         6,211 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     598.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,885,400 円  
（　　　　　        14,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,621,324 円      
②総費用 2,459,525 円      
③純収益　①－② 8,161,799 円      
④建物等に帰属する純収益 5,885,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,276,399 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,173,278 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,725,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌中央 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市中央区南二十条西十三丁目８９２番３
 4300000093103-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考