令和7年1月15日　提出 札幌中央 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -23 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.

鑑定評価額 606,000,000 円  １㎡当たりの価格 800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 570,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区南１条西２６丁目１８５番５ ｢南１条西２６－１－８｣ ②地積 　(㎡) 758   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ３３ｍ高度地区 (100,300) 台形 1:1 共同住宅 ＲＣ11F1B 高層のマンションに 店舗等も見られる住 宅地域 南18m市道、東側道 水道、ガス、下水 円山公園 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南方 100m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 裏参道沿いの住宅地域で、円山公園駅及び駅直結のショッピングモールが至近にあり、又、周辺ではマンション 新築や建て替え計画も堅調であり、地価は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    800,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              747,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高価格帯のマンションが立地可能である圏域であり、その範囲は札幌都心部や、駅徒歩圏内が中心になる ものと思料される。需要の中心はマンションデベロッパー等で、本州など札幌市外からも参入している。建築費高騰や 金利動向、物価上昇による家計の負担感等が懸念されるものの、市内における大規模画地の稀少性が高く、需要は堅調 と見られる。土地取引価格水準は坪当たり２６０～２７０万円強程度で、取引総額は土地面積によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格である。近時の周辺における面大地の取引事例が少ないため、広域的な事例 、異類型の事例も採用した。開発法による価格は、投資採算性を反映した価格で土地に対する資本投資限度額を表して おり、理論的であるが想定要素が多い価格である。本件では採用した資料の信頼性等を総合的に勘案し、比準価格を重 視し、開発法による価格は検証に活用し、地域経済、不動産市況も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    750,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生 産年齢人口は近年は微増傾向である。金利動 向や物価高の影響により物件の選別化が進む ものと見られる。 当該地域は高層マンションの中に各種店舗が 見られる品等の高い住宅地域で、円山公園駅 徒歩圏内にあり、相応の需要が期待される。 特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％