令和7年1月15日　提出 札幌中央 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -21 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬﨑　幹久   TEL.

鑑定評価額 563,000,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区北２条西１４丁目１番１ ②地積 　(㎡) 1,696   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (90,300) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ11 高層のマンションが 多い知事公館周辺の 住宅地域 北27.2m市道 水道、ガス、下水 西１１丁目 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  47.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２７．２ｍ市道 交通 施設 西１１丁目駅北西方 870m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高層のマンションが多い既成の住宅地であり、しばらくは現状を維持するものと予測する。地価水準は、緩やか に持ち直している景気を反映して、やや上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    332,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              330,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区を中心に地下鉄駅等への交通利便性が高くマンション立地が可能な地域。需要者の中心は、マンシ ョンの開発分譲を手掛けるディベロッパーや不動産業者等である。都心へのアクセスが良く利便性も高いことから、希 少性も高く、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、交通利便性や市内中心部への接近性等により異なるが、２００ ０㎡程度の土地で６億円～７億円程度であるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は中央区内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的で説得力の高い価格が得られた 。一方、開発法による価格は、想定項目が多く内在しているものの、需要者の中心となるマンション開発業者の投資採 算性を反映した価格である。従って、類似地域におけるマンション分譲の動向を踏まえつつ、実証的で説得力の高い比 準価格を重視し、開発法による価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    314,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区内の人口はこの１年間で増加している 。景気は、雇用・所得環境が改善する下で、 各種政策の効果もあって、緩やかに回復して いる。 高層のマンションが多い既成の住宅地域であ り、地域要因に特段の変動要因は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％