令和7年1月15日　提出 札幌中央 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -9 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区宮の森１条１１丁目１９番外 ｢宮の森１条１１－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 北側斜線高度地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 円山公園 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 円山公園駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり現状維持で推移すると予測する。人気の高い宮の森地区にあり需要は堅調で 、地価も上昇傾向で推移するものと予測されるが、建築費高騰等の影響もあり先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    229,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区内の宮の森、宮ヶ丘地区及びその周辺に位置する住宅地域。需要者は札幌市居住者の個人で、中層 以上の所得者層である。近隣地域は交通利便性はやや劣るが、品等良好で人気もある宮の森地区に存しており需要は堅 調である。地価は上昇傾向で推移したが、建築費高騰等の影響から上昇率が縮小する等、先行きは不透明である。土地 需要の中心は、標準規模で４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した実証的価格である。収益価格は アパート等の収益物件は皆無で、また戸建住宅の賃貸需要も殆どなく賃貸市場が形成されていない地域であるためその 試算は断念した。当該地域の取引は自用目的が中心であることから、本件においては前年価格からの推移、価格形成要 因の変動状況等を踏まえ、信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    222,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地は、円山地区・山鼻地区・駅 徒歩圏の地価は高値安定、郊外は建築費高騰 等の影響から横ばいもしくは若干の上昇傾向 にある。 特に大きな変動要因はない。人気のある宮の 森地区に存する当該地域の地価は上昇傾向が 続いているが、建築費高騰等の影響から上昇 率は縮小。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％