令和7年1月15日　提出 札幌中央 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区双子山２丁目５０１番１４ ｢双子山２－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 円山公園 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中央区の傾斜地勢の住宅地域であるが、都心に近いことから市内では一定の人気がある。金利上昇基調、建築費 高騰等の影響があるが、今後も当分の間、現状を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区南西部の比較的都心の近くに位置する傾斜地の戸建住宅を主とする住宅地域である。需要者の中心 は、市内居住者であり、公法上の規制もあり、投資目的の需要は少ない。近年防災意識の高まりから傾斜地勢が敬遠さ れる傾向がある一方、古くからの品等の高い住宅地のイメージもあり、需要は底堅いものと見られる。土地取引総額は ３００㎡で２１００万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数により区々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域で、用途地域が１低専で、かつ、収益性より も快適性を重視する戸建住宅を主体とした地域となっており、取引も自己使用目的が大半であることから、収益還元法 は適用しなかった。よって本件においては、売買市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、代表標 準地との検討結果をも踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [103.0] 100 [215.3] [104.5] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、建築費の高騰、金利上昇等の影響か ら、商業、住宅需要とも、駅そばか、郊外か の物件選別が顕著で、概ね昨年と比べ弱まっ ている。 戸建住宅が建ち並ぶ傾斜地勢の住宅地域で、 バス便利用で交通接近性が劣るが、中央区の 住宅地として一定の需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　+109.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％