令和7年1月15日　提出 札幌中央 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.

鑑定評価額 223,000,000 円  １㎡当たりの価格 450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区大通西２８丁目２０３番１０ ｢大通西２８－２－５｣ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） ２７ｍ高度地区 風致地区 (40,200) 台形 1:2 住宅 ＲＣ2F1B 大規模住宅、領事館 等が存する閑静な住 宅地域 東10.9m市道 水道、ガス、下水 円山公園 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       495 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 円山公園付近の高級住宅地域 街 路 基準方位　北１０． ９ｍ　　市道 交通 施設 円山公園駅北西方 200m 法令 規制 １中専 (40,200) ２７ｍ高度地区 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 各種商業施設が集積する円山公園駅に近く、円山公園至近の好立地にあり、今後も良好な住宅環境が継続される ものと予測する。需要は安定的で地価は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区の円山地区及びその周辺の高級住宅地の圏域である。円山公園至近で品等が高く、需要者層は札幌 市居住者の裕福層が中心と見られるが、同一需給圏外からの転入者もみられる。居住環境が優良であり、景気動向に左 右されにくく需要は安定的である。土地取引総額は５００㎡で２．２～２．３億円程度と見られるが売り物件は少なく 、新築及び中古の戸建物件の取引価格は面積や建物築年数によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は閑静な住宅地域で、将来も上位品等の住宅地として発展、熟成していくものと判断される。当該近隣地域は、法 令上の制限により共同住宅としての需要は見込めず、また居住環境の快適性が最重視される地域であり、収益価格は求 められなかった。したがって、本件においては、市場性を重視した価格が最も信頼性、適合性を有していると判断され ることから、比準価格を採用し、価格形成要因の変動状況等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    431,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区は総人口老年人口とも増加傾向で、生 産年齢人口は近年は微増傾向である。金利動 向や物価高の影響により物件の選別化が進む ものと見られる。 当該地域は円山公園近接の大規模一般住宅等 が建ち並ぶ閑静な高級住宅地域で、安定的な 需要があり、景気動向の影響は受けにくい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％