令和6年1月15日　提出 八重瀬 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八重瀬 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　井澤　康   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡八重瀬町字東風平西原１２０９番１４ (５１街区３－４) ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m町道 水道 伊覇公民館前停 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 伊覇公民館前停　西方 500m 法令 規制 １低専 (50,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理地内の住宅地域で、今後も周辺整備が進み、戸建住宅地として熟成度を高めていくと予測する。住宅地 需要は那覇市からアクセスが良好な周辺市町等へ拡がっており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八重瀬町及び周辺市町の住宅地域である。同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が需要 の中心となるが、転入者も見られる。近隣地域を含む区画整理地の発展に伴い生活利便性が向上しており、那覇市等に 比べて値頃感があること等から、相応の需要が認められる。土地の中心価格帯は総額で２，０００万円前後の水準にな る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が認められる事例から比準しており、市場の実態を反映し実証的である。一方、収受可能な賃料水 準と建築費を勘案すると、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格の試算は行わなかった。近隣地域 は戸建住宅が多い地域で自用目的の需要が中心となり、需要者の意思決定にあたっては取引価格の水準が一般的に重視 される。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [100.0] 100 [ 96.5] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、 県内景気は回復傾向にある。八重瀬町の人口 は増加傾向にある。 区画整理事業地内で開発が進み、生活利便性 が徐々に向上しており、住宅地需要が高まっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％