令和6年1月15日　提出 八重瀬 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八重瀬 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡八重瀬町字宜次宜次原３７番 ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 農家住宅及び一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 東5.7m町道 水道 外間停 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、　５ ．７ｍ町道 交通 施設 外間停　南西方 630m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする地域で、地域要因に特段の変動はない。値頃感や県内南部地域の街路整備に伴う交通利便 性の向上から堅調な需要が継続している。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八重瀬町及び隣接市町の住宅地域の存する圏域である。主たる需要者は八重瀬町及び周辺市町の居住者 を中心とする一次取得者層である。市街化調整区域でも需要者の利用目的から見た制限は認められず、拡大基調へ向か う景況を背景に土地需要は堅調である。土地は１０００万円から２０００万円程度、戸建は３０００万円から４０００ 万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性を有する取引事例に基づき試算したもので市場の実態を反映し実証的である。一方、公法上の規制、 賃貸市場が未成熟なことを勘案し収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は自己使用目的の需要が支配的な地域で需 要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。以上より市場性を反映した実証的な比準価格を 採用し、市場動向等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八重瀬町の人口及び世帯数は増加傾向で推移 。近年の街路整備の進捗で町内交通利便性が 向上、人口流入が継続し、町内宅地需要は堅 調である。 地域要因に特段の変動はない。那覇市やＩＣ への接近性及び値頃感から土地需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％