令和6年1月15日　提出 与那原 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   与那原 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬   TEL.

鑑定評価額 60,500,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡与那原町字東浜２３番２ ②地積 　(㎡) 458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 (100,300) 1:2 事務所 Ｓ1 店舗や事務所の建ち 並ぶ新興の路線商業 地域 南東30m県道、背面道 水道、ガス、下水 教会前停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立地の新興商業地域 街 路 ３０ｍ県道 交通 施設 教会前停　北東方 800m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道沿い商業地域として概ね熟成しており、今後も現在の環境を維持するものと予測する。地価は上 昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね与那原町内及び隣接する南風原町と西原町の一部の商業地域と判定した。特に幹線道路沿道商業地 域との関連性が強い。需要者は法人事業者が中心だが個人事業者も見られる。景気拡大傾向のなか、商業地の需要も高 まっている。同一需給圏内の民間取引は少なく、価格帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかっ た。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では店舗等の新規出店は少なく、また賃貸契約の個別性による賃料の幅が大きいため適正な賃料水準がやや見 出し難い状況にある。そのため収益価格の信頼性は劣る。一方、比準価格は同一需給圏の類似地域等に所在する規範性 の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を重視し収 益価格を参酌して、代表標準地との検討をも踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸満 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [103.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は拡大基調にある。個人消費は緩 やかな増加、観光は拡大基調、設備投資は持 ち直している。当町の人口は横ばい傾向。 景気回復により商業地域の需要は高まってい る。与那原バイパス暫定開通により利便性向 上。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％