別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
与那原 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
与那原 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬   TEL.
鑑定評価額 73,900,000 円  １㎡当たりの価格 83,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 島尻郡与那原町字東浜７８番５６
 ②地積
　(㎡)		 887  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ4		 区画整然とした共同
住宅を中心とする住
宅地域		 南東8m町道、南西側道 水道、下水 教会前停

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 埋立地の新興住宅地域 街

路		 基準方位北　　　８
ｍ町道		 交通

施設		 教会前停　北東方

950m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　当該近隣地域は区画整然とした新興住宅地域であり、今後熟成度を増していくものと予測する。地価は上昇傾
向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね与那原町及び隣接する南風原町・西原町の一部の住宅地域と判定した。需要者は、個人または法人
の不動産事業者が中心。収益物件用地に適した土地は乏しく希少性が認められるが、建築費高騰の影響により需要の弱
さも一部に見られる。収益物件用地としては５００～１０００㎡が中心だが、価格はまちまちであるため需要の中心と
なる価格帯は見出せなかった。戸建分譲開発素地需要者との競合の中で価格が形成されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費高騰の中、元本価値に見合った家賃水準が形成されておらず、収益価格は低廉に求められた。比準価格は、比較
可能な事例が少数だったが規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料
する。そこで代表標準地との検討をも踏まえ、相対的な信頼度の優る比準価格を採用し、収益価格は参考として鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南風原 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     93,600 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[101.0]		 100
[122.9]		 [103.0]
100		 82,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　県内景気は拡大基調にある。個人消費は緩
やかな増加、観光は拡大基調、設備投資は持
ち直している。当町の人口は横ばい傾向。


　新興住宅地として堅調な需要が見られる。
与那原バイパス暫定開通により利便性向上。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 与那原 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５与那
原
-7		 島尻郡与那原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m町道、
東8m、南6m、
三方路
準住居

(70,200)
b 公０６与那
原
-4		 島尻郡与那原町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.6m町道、
中間画地
１中専

(60,184)
c 公０６西原

-15		 中頭郡西原町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m私道
、中間画地
２低専

(60,150)
d 公０６西原

-7		 中頭郡西原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m道路、
北6m、準角地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,223  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
91,785 		 100
[ 112.4]
81,659 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
84,100 
b (　           ) 
69,087  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
72,646 		 100
[  91.1]
79,743 
82,100 
c (　           ) 
73,630  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
74,785 		 100
[  94.1]
79,474 
81,900 
d (　           ) 
90,268  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
93,277 		 100
[ 112.7]
82,766 
85,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,300 円／㎡]  



与那原 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  大規模な公共事業により造成された新市街地であり再調達原価の適切な査定が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,543,600 
3,900,428 
12,643,172 
11,927,400 
715,772 		 （　0.9772）
699,452 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     17,059,805 円　　　　（　     19,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
与那原 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 245.00 ＲＣ4 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   887 ㎡     27.0 m x   33.0 m  前面道路：町道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅ファミリー向け６１㎡／戸。建物規模は近隣地域の標準的規模と画地条件から判断した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 住宅
245.00 
100.0 
245.00 
1,466 
359,170 		 2.0  718,340 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
100.0 
980.00 

1,436,680 		 2,873,360 
0 
⑨年額支払賃料      1,436,680 円　×　12ヶ月　＝　      17,240,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,240,160 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       724,087 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,516,073 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,873,360 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,527 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,543,600 円　　　　（　        18,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 与那原調０５賃
３８
　　　　-1		 1,784  
(   1,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,530 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,468 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,466 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 南風原調０５賃
３６
　　　　-1		 1,444  
(   1,443) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,375 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
与那原 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,030,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 913,728 円  　　　       17,240,160　×　　　　   5.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,442,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,900,428 円　（　　　　　　         4,397 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9772    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,927,400 円  
（　　　　　        13,447 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,543,600 円      
②総費用 3,900,428 円      
③純収益　①－② 12,643,172 円      
④建物等に帰属する純収益 11,927,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 715,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 699,452 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,059,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 与那原 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　島尻郡与那原町字東浜７８番５６
 3600010093449-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
与那原 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
与那原 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL.
鑑定評価額 75,900,000 円  １㎡当たりの価格 85,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 島尻郡与那原町字東浜７８番５６
 ②地積
　(㎡)		 887  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ4		 区画整然とした共同
住宅を中心とする住
宅地域		 南東8m町道、南西側道 水道、下水 教会前停

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　８ｍ町
道		 交通

施設		 教会前停　北東方

950m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路整備に伴う生活の利便性の向上、周辺地域の整備開発計画もあり、今後も発展的に推移するものと予測
され、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は与那原町を中心とした南部地域の住宅地域が中心と判断した。需要者は投資目的の個人または法人の不動
産事業者が中心である。建築費高騰の市場への影響はあるが、幹線道路整備に伴う生活の利便性の向上、周辺地域の整
備開発計画もあり、需要動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が坪当たり２５万円～３５万円程度
、取引総額については画地規模や個別的要因の条件により価格帯がまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びそ
の周辺はアパートが多く見られる地域であるが、建築費高騰の影響から収益価格は低位に試算された。取引価格の水準
を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って比準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南風原 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     93,600 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[101.0]		 100
[121.4]		 [103.0]
100		 83,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内においては、世帯数は増加傾向にある。
県内景気回復の影響を受け町内住宅地の需給
動向は強含んでいる。


周辺地域の幹線道路の整備により生活の利便
性が向上し、当該地域の相対的地位は上昇し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 与那原 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５与那
原
-14		 島尻郡与那原町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5m町道、
北東1.9m、
二方路
商業

(90,300)
b 公０６南城

-16		 南城市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東6.3m市道
、南西2.8m、
北西3.4m、
三方路
（都） 

(70,200)
c 公０６西原

-15		 中頭郡西原町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m私道
、中間画地
２低専

(60,150)
d 調０５与那
原
-7		 島尻郡与那原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m町道、
東8m、南6m、
三方路
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,125  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
94,354 		 100
[ 108.1]
87,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
89,900 
b (　           ) 
66,546  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
66,610 		 100
[  83.0]
80,253 
82,700 
c (　           ) 
73,630  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
74,785 		 100
[  87.3]
85,664 
88,200 
d (　           ) 
94,223  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
92,481 		 100
[ 112.0]
82,572 
85,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,600 円／㎡]  



与那原 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,633,879 
3,870,746 
12,763,133 
11,927,400 
835,733 		 （　0.9772）
816,678 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,918,976 円　　　　（　     22,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
与那原 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 245.00 ＲＣ4 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   887 ㎡     27.0 m x   33.0 m  前面道路：町道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（４９㎡）各階５戸、駐車場各１台付を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段付建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 共同住宅
245.00 
100.0 
245.00 
1,475 
361,375 		 2.0  722,750 
0.0  0 

 4～ 4		 共同住宅
245.00 
100.0 
245.00 
1,471 
360,395 		 2.0  720,790 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
100.0 
980.00 

1,444,520 		 2,889,040 
0 
⑨年額支払賃料      1,444,520 円　×　12ヶ月　＝　      17,334,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,334,240 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       728,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,606,202 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,889,040 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,677 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,633,879 円　　　　（　        18,753 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 与那原公０６賃
４８
　　　　-2		 1,333  
(   1,307) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,418 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,477 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,475 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 与那原公０４賃
１２
　　　　-1		 1,422  
(   1,421) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,497 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
与那原 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,030,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 884,046 円  　　　       17,334,240　×　　　　   5.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,442,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,870,746 円　（　　　　　　         4,364 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9772    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,927,400 円  
（　　　　　        13,447 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,633,879 円      
②総費用 3,870,746 円      
③純収益　①－② 12,763,133 円      
④建物等に帰属する純収益 11,927,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 835,733 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 816,678 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          921 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,918,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 与那原 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　島尻郡与那原町字東浜７８番５６
 3600010093449-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考