令和6年1月15日　提出 西原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西原 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡西原町字翁長東１６番 ②地積 　(㎡) 267   (          9)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西3.8m町道 水道、下水 西原中学校前停 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　３ ．８ｍ町道 交通 施設 西原中学校前停　北西 方 250m 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 令和５年３月に市街化調整区域から市街化区域（２低専）に変更になった。用途変更により市場性が向上し、地 価は昨年以上の上昇が見られた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西原町及び周辺町の価格帯が概ね低中位の住宅地域。主たる需要者は、当該地域が既成集落であるので 当該地域に地縁のある戸建住宅を購入する目的の個人と判断した。令和５年３月３１日に市街化調整区域から市街化区 域（２低専）に変更になった。用途変更により市場性が向上し、地価は昨年以上の上昇が見られた。主たる価格帯は、 ７６，０００円／㎡前後で、総額では２，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、西原町及び周辺町の事情補正のない住宅地の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、取引実態を反 映し規範性が高いと判断する。直近まで市街化調整区域で賃貸市場は未成熟であることや、建築費の高騰から収益還元 法の適用を断念した。本件においては比準価格を妥当と判断し、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [100.0] 100 [147.4] [101.0] 100 75,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西原町の直近の人口は微減である。モノレー ル駅周辺の開発や県内景気の向上などの要因 等により西原町の地価の上昇傾向は顕著であ る。 大きな変動要因として、市街化調整区域から ２低専へと行政条件が変更された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％