別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中城 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中頭郡中城村字南上原中坂田原７３２番
(４１街区０１)		 ②地積
　(㎡)		 1,091  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(67,185)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 県道沿いに店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北西16m県道、三方路 水道、ガス、下水 中城南小学校前停

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 中城南小学校前停　南
西方
230m		 法令

規制		 ２住居
(67,185)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理区域内幹線道路沿いの商業地域として熟成しつつある。国立大学に隣接し土地需要は堅調で県内景
況が拡大基調に向かう中、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中城村内及び隣接市町村の主要街路及びこれに準する街路沿いの商業地域の存する圏域。主たる需要者
は自己の業務目的、投資目的の個人及び中小法人事業者等である。拡大基調に向かう景況、背後地人口増加及び個人消
費増加の継続等から商環境の良好な地域の需要は堅調である。規模、業種等によりばらつきがあり総額面の中心価格帯
の把握は難しいが、土地は坪あたり単価で５５万円から６５万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地として規範性を有する事例により試算したもので、収益性等も考慮した上で成約に至ったものと判
断され、市場の実態を反映し実証的である。収益価格は賃貸用店舗兼共同住宅を想定し試算したが、投下資本に見合う
賃料水準に至っていないことから低位となった。以上より、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考
として、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[118.1]		 [105.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中城村の人口及び世帯数は増加傾向で推移。
景況が拡大基調へ向かう中、村内宅地需要は
堅調である。


地域要因に特段の変動はない。個人消費増加
の継続等商況回復から需要の堅調さが見られ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６浦添

-7		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,300)
b 公０６浦添

-8		 浦添市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24m県道、
中間画地
１住居
地区計画等
(70,200)
c 公０６西原

-3		 中頭郡西原町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東16.5m県
道、
南西4.5m、
二方路
１住居

(70,200)
d 公０６宜野
湾
-29		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東30m国道、
北西5m、
二方路
商業

(80,400)
e 公０６宜野
湾
-4		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8.1m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,229  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
197,872 		 100
[ 125.4]
157,793 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
157,068  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,309 		 100
[  98.3]
164,099 
172,000 
c (　           ) 
115,700  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
122,172 		 100
[  77.3]
158,049 
166,000 
d (　           ) 
149,100  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,828 		 100
[  91.9]
166,298 
175,000 
e (　           ) 
171,976  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
176,191 		 100
[  95.8]
183,915 
193,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　 +30.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



中城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,903,204 
4,257,979 
14,645,225 
12,160,400 
2,484,825 		 （　0.9761）
2,425,438 		 （  4.9 -  0.5 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     55,123,591 円　　　　（　     50,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.00 ＲＣ4 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
地区計画等
 67 ％   200 ％   185 ％   1,091 ㎡     31.0 m x   35.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は４戸店舗・事務所、２～４階は各階４戸３ＬＤＫ（６０㎡）、各戸駐車場付きを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
2,368 
568,320 		 3.0  1,704,960 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
240.00 
100.0 
240.00 
1,490 
357,600 		 2.0  715,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
100.0 
960.00 

1,641,120 		 3,850,560 
0 
⑨年額支払賃料      1,641,120 円　×　12ヶ月　＝　      19,693,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を含み支払賃料を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,693,440 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       827,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,866,316 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,850,560 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,903,204 円　　　　（　        17,326 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中城公０４賃０
８
　　　　-1		 1,682  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
2,186 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,374 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,368 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宜野湾公０６賃
３３
　　　　-6		 2,539  
(   2,539) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,673 
c 宜野湾公０６賃
１５
　　　　-3		 1,618  
(   1,617) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,247 
中城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,212,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 964,979 円  　　　       19,693,440　×　　　　   4.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      263,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,414,000 円  　　　　    202,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,257,979 円　（　　　　　　         3,903 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9761    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 202,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0608 ×  35 ％　＋ 0.0928 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,160,400 円  
（　　　　　        11,146 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,903,204 円      
②総費用 4,257,979 円      
③純収益　①－② 14,645,225 円      
④建物等に帰属する純収益 12,160,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,484,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,425,438 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,223 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,123,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中頭郡中城村字南上原中坂田原７３２番
 3608000287689-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中城 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　玉那覇　兼雄   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中頭郡中城村字南上原中坂田原７３２番
(４１街区０１)		 ②地積
　(㎡)		 1,091  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(67,185)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 県道沿いに店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北西16m県道、三方路 水道、ガス、下水 中城南小学校前停

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理事業地域内の幹線街
路沿線		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 中城南小学校前停　　
南西方
230m		 法令

規制		 ２住居
(67,185)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅地としての使用が標準的使用で、今後も現状の使用方法を維持していくものと思料される。背後
住宅地の取引は堅調に推移しており、背後地の拡充による顧客流入は認められ、地価水準は上昇基調で推移。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中南部の幹線沿線等を圏域とする。需要者は、県内法人・個人事業者が中心となる。圏内商業地は、観
光を中心とした景気の拡大基調により、今般、需給動向は活発化しつつある。近隣地域は、背後住宅地の拡充が好影響
を及ぼすと思料されるが、供給が少ない。土地は規模にもよるが２億円前後前後、土地・建物総額は、物件の状態・業
種等によりバラツキがあり中心価格帯は明確ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、元本に見合った賃料水準が形成されていないため、低位になったと判断される。比準価格は、広域的な見
地で事例収集を行い規範性のある事例より求めており実証的である。本件では、需要者は自己使用目的が多いことを鑑
みて、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[123.2]		 [105.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気の拡大基調に伴い需要者増が想定さ
れるものの原材料等の物価上昇が、需要者マ
インドに及ぼす影響が懸念される。


特段の変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０４西原

-20		 中頭郡西原町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西18m国道、
中間画地
２住居

(54,144)
b 調０５浦添

-25		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東14m区画
街路、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,200)
c 公０６宜野
湾
-31		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西30m県道、
中間画地
近商

(80,300)
d 公０６北谷

-4		 中頭郡北谷町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東12m町道、
南東12m、
南西6m、
三方路
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,552  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
143,937 		 100
[  90.0]
159,930 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
168,000 
b (　           ) 
199,887  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
207,683 		 100
[ 118.6]
175,112 
184,000 
c (　           ) 
158,680  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,012 		 100
[ 100.5]
161,206 
169,000 
d (　           ) 
131,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
132,145 		 100
[  80.6]
163,952 
172,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



中城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,798,167 
4,285,624 
14,512,543 
12,160,400 
2,352,143 		 （　0.9761）
2,295,927 		 （  4.9 -  0.5 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     52,180,159 円　　　　（　     47,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.00 ＲＣ4 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
地区計画等
 67 ％   200 ％   185 ％   1,091 ㎡     31.0 m x   35.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗部分貸し、２階～４階共同住宅１ＬＤＫ約４０㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
2,360 
566,400 		 3.0  1,699,200 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
240.00 
100.0 
240.00 
1,480 
355,200 		 2.0  710,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
100.0 
960.00 

1,632,000 		 3,830,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,632,000 円　×　12ヶ月　＝　      19,584,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込の賃料を前提として賃料比準を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,584,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       822,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,761,472 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,830,400 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,798,167 円　　　　（　        17,230 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中城公２９賃３
３
　　　　-2		 2,156  
(   2,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,156 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,366 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,360 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中城公０４賃０
８
　　　　-1		 1,682  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 75.0]
2,361 
c 宜野湾公０６賃
３３
　　　　-6		 2,539  
(   2,539) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,539 
中城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,010,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,194,624 円  　　　       19,584,000　×　　　　   6.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      263,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,414,000 円  　　　　    202,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,285,624 円　（　　　　　　         3,928 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9761    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 202,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0608 ×  35 ％　＋ 0.0928 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,160,400 円  
（　　　　　        11,146 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,798,167 円      
②総費用 4,285,624 円      
③純収益　①－② 14,512,543 円      
④建物等に帰属する純収益 12,160,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,352,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,295,927 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,180,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中頭郡中城村字南上原中坂田原７３２番
 3608000287689-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考