令和6年1月15日　提出 中城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中城 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　玉那覇　兼雄   TEL.

鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡中城村字南上原中坂田原８４０番７ (４４街区６) ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅等が 見られる新興住宅地 域 北西6m村道 水道、ガス、下水 琉大東口停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業地域内住宅 地 街 路 基準方位北　　　６ ｍ村道 交通 施設 琉大東口停　北東方 350m 法令 規制 １低専 (50,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、区画整理事業が進捗中の住宅地域で、良好な住宅地域が形成されていくものと思料される。需要は 根強く、地価水準は、強含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当村を中心として隣接市町等の中南部を圏域とする。需要者の中心は、地縁者、那覇市等の中南部を通 勤圏とする戸建住宅志向の中所得者層がメインで、村外からの転入者もある。住宅需要は根強く、村内の市街地はもと より、調区内宅地へも外延的影響を及ぼしていると思料される。土地は規模にもよるが３，２００万円前後、新築物件 は４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃料相場が土地建物価格に呼応して形成されていないため収益価格は著しく低位となった。居住の快適性を求める低層 の住宅地域にあって、標準的画地規模であれば自己使用目的の取引が支配的であり、収益性は取引に当たって指標とな らないので、収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえて、類似性等を吟味して求められた市 場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北谷 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    195,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [138.7] [100.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の拡大基調に伴い需要者増が想定さ れるものの原材料等の物価上昇が、需要者マ インドに及ぼす影響が懸念される。 琉球大学等の文教施設、商業施設の充実によ り引合いは依然としてあり、地価は強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％