別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北谷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北谷 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬   TEL.
鑑定評価額 635,000,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中頭郡北谷町美浜２丁目１番３外
 ②地積
　(㎡)		 2,560  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いの郊外型店
舗が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東34m国道、背面道 水道、下水 美浜アメリカンビレッ
ジ入口停近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿道の商業地域 街

路		 ３４ｍ国道 交通

施設		 美浜アメリカンビレッ
ジ入口停　西方近接
 法令

規制		 （都） 準住居
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は国道沿い商業地域として概ね熟成しており、今後も現在の環境を維持するものと予測する。堅調な需
要を背景として地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね北谷町内及び隣接する沖縄市と宜野湾市の一部の商業地域と判定した。特に幹線道路沿道商業地域
との関連性が強い。需要者は法人事業者が中心だが小規模物件等では個人事業者も見られる。繁華性の高い地域を中心
に町内商業地の需要は堅調に推移している。同一需給圏内の民間取引は少なく、価格帯もまちまちであるため需要の中
心となる価格帯は見出せなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では店舗等の新規出店は少なく、また賃貸契約の個別性による賃料の幅が大きいため適正な賃料水準がやや見
出し難い状況にある。そのため収益価格の信頼性は劣る。一方、比準価格は同一需給圏の類似地域等に所在する規範性
の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を重視し収
益価格を参酌して、代表標準地との検討をも踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 82.0]		 [105.1]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　県内景気は拡大基調にある。個人消費は緩
やかな増加、観光は拡大基調、設備投資は持
ち直している。当町の人口は横這い傾向。


繁華性の高い幹線沿い商業地域として堅調な
需要が見られる。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北谷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５沖縄

-15		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北17m県道、
西5m、角地
（都） 近商

(90,300)
b 公０６宜野
湾
-31		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西30m県道、
中間画地
近商

(80,300)
c 調０５宜野
湾
-4		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西30m国道、
西3.5m、角地
近商

(90,300)
d 公０６北谷

-10		 中頭郡北谷町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m町道、
中間画地
（都） ２中専
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,292  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
159,747 		 100
[  67.9]
235,268 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.1]
　　　　 100
247,000 
b (　           ) 
158,680  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,012 		 100
[  70.3]
230,458 
242,000 
c (　           ) 
199,113  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
219,447 		 100
[  92.7]
236,728 
249,000 
d (　           ) 
219,329  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
224,374 		 100
[  94.1]
238,442 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    248,000 円／㎡]  



北谷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,736,806 
7,890,748 
27,846,058 
11,598,400 
16,247,658 		 （　0.9746）
15,834,967 		 （  4.8 -  0.5 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    368,255,047 円　　　　（　    144,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北谷 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,100.00 Ｓ1 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   2,560 ㎡     60.5 m x   42.0 m  前面道路：国道     　  34.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　一棟貸し。駐車スペースを大きくとった沿道型店舗としての利用が最有効使用と判断した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 低層の一棟貨し店舗であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
2,838 
3,121,800 		 5.0  15,609,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
100.0 
1,100.00 

3,121,800 		 15,609,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,121,800 円　×　12ヶ月　＝　      37,461,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,461,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,873,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,588,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,609,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         148,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,736,806 円　　　　（　        13,960 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北谷公０２賃１
５
　　　　-1		 4,169  
(   4,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[ 90.0]
3,195 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,838 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宜野湾公０４賃
１５
　　　　-3		 1,876  
(   1,836) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,606 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北谷 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,056,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,123,848 円  　　　       37,461,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,126,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,232,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,890,748 円　（　　　　　　         3,082 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 ×  30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,598,400 円  
（　　　　　         4,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,736,806 円      
②総費用 7,890,748 円      
③純収益　①－② 27,846,058 円      
④建物等に帰属する純収益 11,598,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,247,658 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,834,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,186 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    368,255,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     144,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北谷 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中頭郡北谷町美浜二丁目１番３
 3608000023861-0000
2 　中頭郡北谷町美浜二丁目１番４
 3608000023862-0000
3 　中頭郡北谷町美浜二丁目１番５
 3608000023863-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北谷 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北谷 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.
鑑定評価額 632,000,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中頭郡北谷町美浜２丁目１番３外
 ②地積
　(㎡)		 2,560  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いの郊外型店
舗が建ち並ぶ路線商
業地域		 北東34m国道、背面道 水道、下水 美浜アメリカンビレッ
ジ入口停近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿道の商業地域 街

路		 ３４ｍ国道 交通

施設		 美浜アメリカンビレッ
ジ入口停　西方近接
 法令

規制		 （都） 準住居
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 町内主要幹線沿いの商業地域で、地域周辺では各種店舗やホテルの進出が見られる。県内景況が拡大基調に向か
う中、個人消費増加が継続し商業地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北谷町を中心に隣接市町村の商業地域を含む圏域で、特に幹線沿いの商業地域との代替性が強い。主た
る需要者は県内外の資本力を有する法人事業者が中心である。地域周辺では各種店舗やホテルの進出が見られ、拡大基
調に向かう景況や個人消費増加の継続等から商環境の良好な地域の需要は強含みである。類似性の高い取引が少ない中
、画地規模や利用目的等でばらつきが見られ需要の中心となる価格帯は見出せなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場性を反映し実証的であり、また、商業地として規範性を有する取引事例は、収益性等も考慮した上で
成約に至ったものと判断され、当該価格には収益性が反映されていると思料される。収益価格は賃貸用店舗等を想定し
試算したが、高騰する建築費等もあり、投下資本に見合う賃料水準に至っていないことから低位となった。以上より、
比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[ 82.0]		 [105.1]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内世帯数は増加傾向だが、人口は近年微減
微増とやや頭打ち傾向が見られる。景況が拡
大基調へ向かう中、不動産市況も堅調さが広
がりつつある。

地域要因に特段の変動はない。個人消費増加
の継続や観光等による商況回復から需要の堅
調さが増している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北谷 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６北谷

-4		 中頭郡北谷町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東12m町道、
南東12m、
南西6m、
三方路
（都） 近商

(90,200)
b 公０６沖縄

-53		 沖縄市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
北2m、角地
（都） 商業

(90,400)
c 公０６宜野
湾
-31		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西30m県道、
中間画地
近商

(80,300)
d 公０６浦添

-19		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18m県道、
北東5.5m、
角地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
132,145 		 100
[  56.0]
235,973 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.1]
　　　　 100
248,000 
b (　           ) 
123,078  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
128,987 		 100
[  57.2]
225,502 
237,000 
c (　           ) 
158,680  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,012 		 100
[  71.4]
226,908 
238,000 
d (　           ) 
217,793  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
221,850 		 100
[  89.0]
249,270 
262,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    247,000 円／㎡]  



北谷 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,973,014 
9,013,970 
29,959,044 
11,598,400 
18,360,644 		 （　0.9746）
17,894,284 		 （  4.8 -  0.5 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    416,146,140 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北谷 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,100.00 Ｓ1 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   2,560 ㎡     60.5 m x   42.0 m  前面道路：国道     　  34.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し沿道型店舗を想定。使用容積率は地域において標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 低層店舗としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
3,095 
3,404,500 		 5.0  17,022,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
100.0 
1,100.00 

3,404,500 		 17,022,500 
0 
⑨年額支払賃料      3,404,500 円　×　12ヶ月　＝　      40,854,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を含み支払賃料を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,854,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,042,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,811,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,022,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         161,714 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,973,014 円　　　　（　        15,224 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北谷公０３賃１
５
　　　　-1		 2,075  
(   2,070) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
3,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,108 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,095 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宜野湾公０５賃
４６
　　　　-2		 2,116  
(   2,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,112 
c 宜野湾公０５賃
３３
　　　　-6		 2,366  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,286 
北谷 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,056,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,246,970 円  　　　       40,854,000　×　　　　   5.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,127,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,232,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,013,970 円　（　　　　　　         3,521 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 ×  30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,598,400 円  
（　　　　　         4,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,973,014 円      
②総費用 9,013,970 円      
③純収益　①－② 29,959,044 円      
④建物等に帰属する純収益 11,598,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,360,644 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,894,284 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,990 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    416,146,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北谷 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中頭郡北谷町美浜二丁目１番３
 3608000023861-0000
2 　中頭郡北谷町美浜二丁目１番４
 3608000023862-0000
3 　中頭郡北谷町美浜二丁目１番５
 3608000023863-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考