令和6年1月15日　提出 北谷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北谷 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　富塚　祐子   TEL.

鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡北谷町字桑江峡原５８９番１２外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 ＲＣ2 各種店舗、事務所等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 南西12m町道 水道、下水 北谷町老人福祉センタ ー前停 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの近隣商業地域 街 路 １２ｍ　町道 交通 施設 北谷町老人福祉センタ ー前停　南東方 360m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧来からの近隣型商業地域として概ね熟成しており、今後も現在の環境を維持するものと予測する。 地価は背後住宅地の上昇傾向の影響を受け、緩やかな上昇となっている。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北谷町及び周辺市町村の幹線道路沿い商業地域一円と考えられる。主な需要者は、幹線道路沿いにサー ビス関連施設を展開する地元の事業者、供給者は住宅・店舗等の複合施設を計画・運営する地主等である。コロナ禍で 商業施設の業績に影響があったが昨今は持ち直し、駐車場が確保できる立地・物件には一定の需要が見込める。主要価 格帯は土地値で坪４５から６０万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域要因が類似し、市場の特性を反映する事例から適切に比準を行って求めており規範性が高い。収益還 元法は収益性に着目した価格であるが、昨今の建築費の上昇及び土地価格に見合う賃料が得られていないため適用しな かった。従って本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、更に昨今の不動産市場、経済情勢を念頭 におき鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [107.8] 100 100 [100.0] 100 [ 79.3] [100.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影 響から回復しつつあり、徐々に持ち直してい る。当町の人口は微減傾向にある。 店舗等の連たん性はやや劣るが、背後住宅地 との比較により、一定の需要がみられる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％