鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
北谷 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北谷 -3

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　富塚　祐子

TEL.

鑑定評価額

73,400,000 円

１㎡当たりの価格

205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中頭郡北谷町桑江１丁目１１番９｢桑江１－１１－２３｣				②地積　(㎡)	358 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	共同住宅ＲＣ3	一般住宅、共同住宅等が見られる新興の住宅地域	北東8m町道	水道、下水	桑江停 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

選好性の高い新興住宅地域

街

路

基準方位北　８ｍ町
道

交通

施設

桑江停　北東方

250m

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該近隣地域は区画整整然とした新興住宅地域であり、今後熟成度を増していくものと予測する。当該地域は選
好性が比較的高い新興住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北谷町及びその周辺の新興住宅地域一円と考えられる。主な需要者は、圏内にマンション等共同住宅開
発を展開する事業者、圏内に地縁的選好性を有する地主等であり、既存の事業用施設用地が市場に出る場合、相続等に
より売買される場合等の供給がみられる。金利上昇等の懸念はあるが、融資姿勢により分譲住宅等の販売は堅調で、主
要価格帯は土地値で坪６０万から９０万程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、地域要因が類似し、市場の特性を反映する事例から適切に比準を行って求めており規範性が高い。収益還
元法は収益性に着目した価格であるが、昨今の建築費の上昇及び土地価格に見合う賃料が得られていないため比準価格
に比して低位に求められたため参考にとどめた。従って本件では、比準価格を採用し、昨今の不動産市場、経済情勢を
念頭におき鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　北谷 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    194,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影
響から回復しつつあり、徐々に持ち直してい
る。当町の人口は微減傾向にある。

周辺の住宅地需要は底堅く、建築費高騰や金
利上昇懸念もあるが、地価は微増から調整局
面に移行すると思われる。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

+5.7 ％

３　試算価格算定内訳

北谷 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０６北谷 -2	中頭郡北谷町		建付地	（　）	長方形	北12m町道、南5m、二方路		（都）１住居 (60,200)
b	公０６北谷 -6	中頭郡北谷町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m町道、南西6m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	公０６沖縄 -18	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東6m、南東6.5m、三方路		（都）１低専 (60,100)
d	調０５宜野湾 -19	宜野湾市		建付地	（　）	台形	北西6m市道、北東6m、角地		２中専 (70,200)
e	公０６宜野湾 -32	宜野湾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,821	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	370,345	100 [ 168.0]	220,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 381,098	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	380,732	100 [ 169.6]	224,488		224,000
c	(　 ) 124,073	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	122,045	100 [ 60.3]	202,396		202,000
d	(　 ) 220,806	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	234,877	100 [ 115.3]	203,709		204,000
e	(　 ) 204,290	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	205,291	100 [ 106.9]	192,040		192,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

北谷 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,371,569	1,413,690	4,957,879	3,722,920	1,234,959	（　0.9775） 1,207,172	（ 4.5 - 0.5 ） 4.0％
	⑧収益価格	30,179,300 円　　　　（　 84,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北谷 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	ＲＣ3	318.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	358 ㎡	1.0 m x 1.2 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向け、約５３㎡の住戸を各階２戸、３階建

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	106.00	100.0	106.00	1,740	184,440	2.0	368,880
							0.0	0
～

～

～

～

計		318.00	100.0	318.00		553,320		1,106,640
								0

⑨年額支払賃料	553,320 円　×　12ヶ月　＝　 6,639,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,639,840 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 278,873 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,360,967 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,106,640 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,371,569 円　　　　（　 17,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北谷公０５賃４３　　　　-2	2,002 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,002	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,741 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北谷公０５賃４３　　　　-5	2,033 ( 2,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,033
c	沖縄公０５賃２９　　　　-5	1,125 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,406

北谷 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	326,000 円	65,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	398,390 円	6,639,840　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 456,400 円	65,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,200 円	65,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,413,690 円　（　　　　　　 3,949 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,200,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,722,920 円（　　　　　 10,399 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,371,569 円
②総費用	1,413,690 円
③純収益　①－②	4,957,879 円
④建物等に帰属する純収益	3,722,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,234,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,207,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,179,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北谷 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中頭郡北谷町桑江一丁目１１番９	3608000013323-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
北谷 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北谷 -3

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　伴　清敬

TEL.

鑑定評価額

72,000,000 円

１㎡当たりの価格

201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中頭郡北谷町桑江１丁目１１番９｢桑江１－１１－２３｣				②地積　(㎡)	358 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.2	共同住宅ＲＣ3	一般住宅、共同住宅等が見られる新興の住宅地域	北東8m町道	水道、下水	桑江停 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

選好性の高い新興住宅地域

街

路

基準方位北　　　８
ｍ町道

交通

施設

桑江停　北東方

250m

法令

規制

（都）２住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

　当該近隣地域は区画整然とした新興住宅地域であり、今後熟成度を増していくものと予測する。当該地域は選
好性が比較的高い新興住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね北谷町内及びこれに隣接する沖縄市と宜野湾市の一部の圏域。需要者の中心は同町居住者のほか隣接
市町村からの転入者も見られる。需要が高い一方で区画整理事業による新規供給に落ち着きが見られ供給不足感がある
。土地は２００㎡前後で２６００万円程度、新築戸建物件の取引は少ないがおよそ４８００万円程度が需要の中心とな
っている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

建築費高騰の中、画地条件等から合理的な賃貸住宅の想定は難しく収益価格は低廉に求められた。近隣地域にはアパー
トも混在するが取引は自用目的が中心であり、また収益性よりも快適性が重視される住宅地域であるため収益価格は参
考にとどめる。比準価格は規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされ信頼度は高い
と思料する。そこで現下の経済情勢を踏まえた上で比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　北谷 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    196,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　県内景気は拡大基調にある。個人消費は緩
やかな増加、観光は拡大基調、設備投資は持
ち直している。当町の人口は横這い傾向。

　選好性の強い住宅地域で需要は高いが、高
値に対する警戒感も一部で見られる。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+2.6 ％

３　試算価格算定内訳

北谷 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０６北谷３９修１ -13	中頭郡北谷町		更地	（　）	ほぼ台形	南6m町道、南東6m、角地		（都）１低専地区計画等 (60,100)
b	公０６北谷 -10	中頭郡北谷町		更地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		（都）２中専地区計画等 (60,200)
c	公０６北谷 -12	中頭郡北谷町		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	公０６北谷 -11	中頭郡北谷町		建付地	（　）	不整形	西9m町道、中間画地		（都）１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 177,743	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	180,388	100 [ 94.1]	191,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 219,329	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	224,374	100 [ 100.0]	224,374		224,000
c	(　 ) 130,015	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	131,417	100 [ 68.2]	192,694		193,000
d	(　 ) 137,215	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	142,116	100 [ 72.8]	195,214		195,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

北谷 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			大規模な公共事業により造成された新市街地であり再調達原価の適切な査定が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,287,346	1,430,924	4,856,422	3,814,280	1,042,142	（　0.9775） 1,018,694	（ 4.5 - 0.5 ） 4.0％
	⑧収益価格	25,467,350 円　　　　（　 71,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北谷 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	ＲＣ3	318.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	358 ㎡	17.5 m x 20.5 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向け、５３㎡／戸。建物規模は近隣地域の標準的規模と画地条件等から判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	106.00	100.0	106.00	1,717	182,002	2.0	364,004
							0.0	0
～

～

～

～

計		318.00	100.0	318.00		546,006		1,092,012
								0

⑨年額支払賃料	546,006 円　×　12ヶ月　＝　 6,552,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,552,072 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,187 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,276,885 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,092,012 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,461 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,287,346 円　　　　（　 17,562 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北谷公０５賃４３　　　　-2	2,002 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,854	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,717 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北谷公０５賃４３　　　　-4	1,474 ( 1,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,585
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北谷 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	334,000 円	66,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	393,124 円	6,552,072　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,600 円	66,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	66,800 円	66,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,800 円	66,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,430,924 円　（　　　　　　 3,997 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,800,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 × 35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,814,280 円（　　　　　 10,654 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,287,346 円
②総費用	1,430,924 円
③純収益　①－②	4,856,422 円
④建物等に帰属する純収益	3,814,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,042,142 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,018,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,846 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,467,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北谷 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中頭郡北谷町桑江一丁目１１番９	3608000013323-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考