令和6年1月16日　提出 北谷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北谷 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　富塚　祐子   TEL.

鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡北谷町字桑江御殿地原４８２番２５ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m町道 水道、下水 北谷町老人福祉センタ ー前停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 北谷町老人福祉センタ ー前停南東方 300m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地で旧来から地元住民を中心に引き合いは根強い地域でる。金利上昇等の懸念はあるが、稀 少性の高い地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内及び嘉手納町、沖縄市、北中城、宜野湾市北部等の広域な住宅地域である。需要者の中心は北谷町に 地縁的選好性を有する個人が中心であるが、他の市町村からの転入者も見られる。旧来からの住宅地では新規の売り物 件供給は稀少性があるが、地元住民の需要は依然として強く、土地は総額４０００万円前後が中心であり、新築戸建住 宅は総額６０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域要因が類似し、市場の特性を反映する事例から適切に比準を行って求めており規範性が高い。収益還 元法は収益性に着目した価格であるが、昨今の建築費の上昇及び土地価格に見合う賃料が得られていないため比準価格 に比して著しく低位に求められたため採用しなかった。従って本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留 意し、更に昨今の不動産市場、経済情勢を念頭におき鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北谷 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    195,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [157.3] [102.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影 響から回復しつつあり、徐々に持ち直してい る。当町の人口は微減傾向にある。 旧来から人気で稀少性の高い住宅地の需要は 底堅く、金利上昇等の懸念はあるが、堅調に 推移すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　 +16.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％