令和6年1月15日　提出 本部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本部 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国頭郡本部町字大浜大崎原８７９番４ ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ路線商業 地域 北西18m国道 水道、下水 本部博物館前停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 本部博物館前停　北東 方 120m 法令 規制 （都）  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内主要幹線沿いの商業地域で、周辺では街路整備事業が進んでいる。県内景況が拡大基調に向かう中、観光は 国内客を中心に概ね回復しており、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本部町内及び隣接市村の幹線道路沿いの商業地域を含む圏域である。主たる需要者は自己使用目的の個 人及び法人事業者である。国内客を中心に概ね回復した観光を背景に商況の好転が広がり、商業地需要は堅調さが増し ている。利用目的や画地規模などにより価格に幅が認められるが、坪当たりの単価で１５万円～２０万円前後が取引の 中心と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場の実態を反映し実証的で、また、商業地として規範性を有する取引事例は、収益性等も考慮した上で 成約に至ったものと判断され、当該価格には収益性が反映されていると思料される。一方、収受可能な賃料水準や建築 費を勘案すると、経済合理的な賃貸経営が困難で収益価格の試算は行わなかった。以上より市場の実態を反映し実証的 な比準価格を採用し、市場動向等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は減少、世帯数は増加傾向にある 。景況は回復から拡大基調へ移行しつつあり 不動産市況も堅調さが広がりつつある。 地域要因に特段の変動はない。個人消費増加 の継続や観光等による商況回復から需要の堅 調さが増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％