令和6年1月15日　提出 本部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本部 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 3,170,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国頭郡本部町字浜元浜元原４７番 ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 北5.5m町道 水道、下水 浜元停 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ町道 交通 施設 浜元停　東方 130m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。新型コロナの５類移行で観光客も増え、 景況感は上向いた。今後も地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本部町の住宅地で、市街地周辺の集落地との間に比較的強い代替・競争関係が認められる。主たる需要者 は、町内居住者や地縁者を中心とする自己使用目的の家族世帯である。引き合いは低いながらも概ね安定しており、新 型コロナの５類移行で、市況も上向いてきた。土地は３百万円強が需要の中心であるが、親族や知人間での相対取引も 多く、市場で成約する案件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替性を有する取引事例から試算した。取引が少ないため、広い範囲の事例を採用せざるを 得なかったが、補修正は妥当であり規範性は高いと判断した。周辺地域において、共同住宅はほとんどなく、賃貸市場 が熟成していないため、賃料水準等の把握が困難であり、収益還元法は適用しなかった。したがって、規範性の高い比 準価格を採用して、市場動向に基づく検証を加え、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類移行後、景気は上向いてい るが、物価高騰への懸念も根強い。本部町の 人口は減少傾向にある。 住宅地需要は低いながらも安定している。今 帰仁村等への大型テーマパーク進出計画によ る住宅市場への影響はまだ認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％