令和6年1月15日　提出 うるま -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲程　通秀   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市安慶名３丁目３６４番３ ｢安慶名３－３５－２３｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西5m道路 水道、下水 具志川郵便局前停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 具志川郵便局前停　北 西方 270m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの戸建住宅地であり、地域要因に大きな変化はなく当面も現状を維持すると予測する。宅地需要は回復 傾向にあり、引き合いから地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の住宅地域を中心に隣接市町村の住宅地域も含まれる。需要者は市内の居住者が中心であるが、他の 市町村からの転入者も見られる。新型コロナの影響が和らぎ経済活動の正常化が進み、既存の住宅地に対する需要も値 頃感から改善している。土地は総額１５００万円程度、新築戸建住宅は総額４０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は自ら居住することを目的に、快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うものと判断する。近年の建 築費の高騰の影響もあり、投資採算性の面から経済合理的な賃貸用住宅の想定が困難なため、収益還元法の適用を断念 した。比準価格は近年の経済情勢や不動産市場動向を反映して求められた価格であり、市場参加者の意思決定基準に適 合した説得力のある価格と判断する。本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　うるま -4                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や世界情勢の動向に不安が残るが、観 光、個人消費は緩やかに増加しており不動産 市場は回復傾向にある。ただし今後の金利動 向に注視が必要。 地域要因に変化はないが、値頃感から住宅需 要が根強い傾向にある。地域環境は当面も現 状を維持して推移すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％ +3.5 ％