令和6年1月15日　提出 うるま -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市石川東恩納前原７２２番１０ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ1 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西6m市道 水道、下水 前原停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 前原停南西方 200m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした戸建住宅の多い住宅地域であり、今後とも閑静な住環境を維持すると見込まれる。利便性の優 る地域の市場優位性は高く、需要も強いことから地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、旧石川地区を中心にうるま市内の区画整然とした住宅地域を類似地域とする圏域。需要者の中心は当 市居住者であるが、近隣市町村からの転入者も見られる。区画整理地域の良質な住宅地への需要は強く、宅地供給も少 ないことから地価水準は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地３００㎡で総額１，３００万円程度、新 築の戸建住宅で総額３，２００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、画地条件の制約や昨 今の建築費の高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を見送った。 従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,900 円／㎡ [105.4] 100 100 [101.0] 100 [ 76.2] [101.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、新型コロナ禍が収束して拡大 傾向にある。当市の旧石川・旧具志川地区の 人口は微増傾向にある。 　区画整理地区の需要は強く地価は上昇傾向 にある。 　適正規模の整形地であり、最有効使用との 関連においても適正配置が可能であり、競争 力は普通である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％