令和6年1月15日　提出 うるま -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市字具志川下具志川原４３２番 ②地積 　(㎡) 435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ1 新旧の一般住宅が建 ち並ぶ、既成住宅地 域 南西3.1m道路 水道、下水 具志川停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南   330 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　３ ．１ｍ道路 交通 施設 具志川停　北東方 350m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層戸建住宅地域として熟成した地域で、今後も現状を維持するものと予測する。既成の住宅地域であり閑静な 環境を持つが需要は比較的安定している。地価は景気回復の影響もあり上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、うるま市旧具志川地区を中心に市内全域を圏域とする。需要者の中心は、３０～４０代の市内居住者が 主で、隣接する沖縄市からの転入も比較的見られる。市内中心市街地や商業施設等からやや距離があり、選好性のやや 劣る既成住宅地域でコロナ渦に伴う需要停滞期もあったが県内景気回復の影響もあり地価は上昇傾向にある。中心とな る価格は更地３００㎡程度で１，０００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は　うるま市内の価格形成要因の類似性の高い事例を採用しており、求め得た査定価格の規範性は高い。収益 価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は非適用とした。よって快適性を重視する住 宅地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる ので比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アフターコロナで県経済は回復傾向にあり、 うるま市内の不動産市況においても地域差は あるが徐々に上昇基調で推移している。 県道背後の既成住宅地域で熟成しつつある。 地縁性も認められ地価は概ね底固く推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％