令和6年1月15日　提出 豊見城 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　井澤　康   TEL.

鑑定評価額 589,000,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字豊崎１番１１９８ ②地積 　(㎡) 3,551   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) （その他） 地区計画等 (70,300) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ14 高層マンションが建 ち並ぶ新興住宅地域 南東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 アウトレットモールあ しびなー前停 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   290 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 アウトレットモールあ しびなー前停　南東方 460m 法令 規制 １住居 (70,300) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 マンションが建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 良好な住環境と利便性を有しており、開発需要は高いことから、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              166,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊見城市及び那覇市を中心とする住宅地域である。主な需要者はマンション開発業者等である。住環境が 良好でまとまった規模の開発用地が限られる中、エンドユーザーから安定した需要が見込める地域においては開発用地 に対する需要は高い。土地の中心価格帯は規模等によりばらつきがあるが、総額で５億～７億円程度の水準になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性を有する事例に基づき試算したもので実証的な価格であるが、市場参加者の観点から見た規範性の 高い事例が少ないため、相対的な信頼性がやや劣る。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格 で、マンション適地という特性から、典型的な需要者は投資採算性に基づき意思決定するものと判断される。以上より 、説得力が高い開発法により求めた価格を重視し、比準価格を参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、 県内景気は回復傾向にある。豊見城市の人口 は微増傾向にある。 マンションが建ち並ぶ住宅地域で、エンドユ ーザーからの人気が高いエリアの開発用地は 限られており開発需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％