令和6年1月15日　提出 豊見城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　井澤　康   TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字伊良波伊良波原７８番１外 ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1.2:1 空地 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 東4.5m市道、背面道 水道 伊良波停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 伊良波停　北東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。近隣地域及び周辺では一部 で戸建住宅の開発も見られ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊見城市及び周辺市町の住宅地域である。同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が需要 の中心となる。那覇市及び豊見城市の中心部への接近性に優れる一方で、値頃感があること等から、街路条件等がやや 劣る既成住宅地域においても相応の需要が認められる。土地の中心価格帯は総額で１，３００万～２，１００万円程度 の水準になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が認められる事例から比準しており、市場の実態を反映し実証的である。一方、収受可能な賃料水 準と建築費を勘案すると、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格の試算は行わなかった。近隣地域 は戸建住宅が多い地域で自用目的の需要が中心となり、需要者の意思決定にあたっては取引価格の水準が一般的に重視 される。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [100.0] 100 [138.7] [102.0] 100 76,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、 県内景気は回復傾向にある。豊見城市の人口 は微増傾向にある。 旧来からの住宅地域で、県都那覇市の住宅地 不足と価格上昇により、周辺市町にも住宅需 要が拡がっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％