令和6年1月15日　提出 豊見城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字上田上田原２１１番７ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ1 一般住宅が多く、周 辺に空地が見られる 住宅地域 南東6m私道 水道 上田停 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、６ｍ 私道 交通 施設 上田停　南西方 550m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに民間により分譲開発されたエリアで戸建住宅が建ち並び、空地はなく地域は熟成。一部見られる建替は、 概ね同規模同用途の為、地域は今後も建物更新を伴いつつ概ね現況の住環境を維持し、推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊見城市内全域に亘る住宅地域。特に市中部の上田、我那覇等の比較的区画整然とした地域との代替競争 関係は強い。需要者は圏域内の居住者等の一次取得者が中心だが、圏外者も広域的に認められる。那覇空港自動車道名 嘉地ＩＣに程近く、那覇空港や本島中北部へのアクセスは良好で需要は堅調。一方、供給は低位に止まる。土地１５０ ㎡程度で１５００万円前後が需要の中心。なお近時では、従来地価水準を上回る取引も一部で見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の需要が中心で賃貸市場の熟成度は低位。その他、県内建築費は依然高止まっており、指定容積率が低位 で、対象標準地の規模を考慮すると経済合理的な賃貸経営が困難な為、収益還元法は非適用とした。比準価格は典型的 需要者の観点に基づき適切に試算されており、市場特性との適合性は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価 格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [102.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年市内不動産取引において、総面積は 昨年より約３割減だが、総件数は微増となり 、小口化傾向が認められる。 周辺では那覇空港自動車道の名嘉地ＩＣから 那覇空港までを繋ぐ小禄道路の建設が近時に 着工された。今後の利便性向上が期待される 。 対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で 、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力 の変動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％