令和6年1月15日　提出 沖縄 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -8 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 9,450,000 円  １㎡当たりの価格 62,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市嘉間良１丁目３３番５ ｢嘉間良１－２３－２７｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＲＣ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 嘉間良停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 コザ小学校の北東方に存する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 嘉間良停　北西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しつつあり、同一需給圏内において、交通接近条件等において優位性があり、相対的地 価水準に値頃感がある。周辺類似地域と同様に緩やかな上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域に亘る既成住宅地域である。主な需要者は市内居住者であり、圏外からの転入者も散見される 。起伏の見られる地勢等必ずしも良好な住環境とは言えない当該地域は、居住環境の比較的良好な区画整理地区内の住 宅地域で供給されている宅地との比較においては競争力がやや劣る。土地で１，０００万円前後、中古建物込みで２， ３００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層住宅を中心とする既成住宅地域である。対象標準地の画地規模においては賃貸建物を建築し、賃貸事業を行う経済 合理性は認められず、自用地として居住の快適性を志向する取引が多数であることから、収益価格は試算しなかった。 よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,600 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [150.1] [102.0] 100 62,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微増傾向。老年人口は上昇傾向。 新型コロナ感染症が終息しつつあり、景気回 復が期待される。 既成住宅地域としての地域特性が継続してお り、特段の地域要因の変動はない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％