別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
沖縄 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
沖縄 -7 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 沖縄市登川２丁目２番１０
｢登川２－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北東6m市道 水道、下水 沖縄市農民研修センタ
ー前停
500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 沖縄市農民研修センタ
ー前停　南東方
500m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした閑静な住宅地域として熟成しており、今後も住宅地としての良好な状況を継続していくものと判
断する。地価はアフターコロナによる景気回復等から若干の上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、登川地区を中心に市内全域を圏域とする。需要者の中心は、３０～４０代の市内居住者が主で、隣接市
町村からの転入者も比較的多い。県道背後の区画整然とした住宅地域で幹線街路沿いには各種店舗や飲食店が建ち並び
、周辺各種利便施設にも比較的近接する事から選好性は高く、コロナ渦以降においても需給は底固く推移している。土
地は２００㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建住宅で３，５００～４，０００万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、沖縄市内の価格形成要因の類似性の高い事例を採用しており求め得た査定価格の規範性は高い。一方、当
該地域は収益性よりも居住快適性を重視する地域で、また近年高騰する建築費に元本価格に見合うだけの賃料水準が追
いついておらず収益価格はやや低位に試算された。よって本件では規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考程
度に留め、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　沖縄 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,600 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[112.2]		 [100.0]
100		 81,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナで県経済は回復傾向にあり、
沖縄市内の不動産市況においても地域差はあ
るが概ね上昇基調で推移している。


沖縄市北部の区画整理地内の閑静な住宅地域
で選好性は比較的高く地価は概ね横ばいから
上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 沖縄 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６沖縄

-2		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
南東6m、
二方路
（都） １中専

(70,200)
b 公０６沖縄

-13		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m道路、
中間画地
（都） 

(70,200)
c 公０６沖縄

-26		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
d 公０６沖縄

-52		 沖縄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m道路、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
e 調０５沖縄

-18		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,883  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
81,962 		 100
[ 102.8]
79,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,700 
b (　           ) 
74,659  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,272 		 100
[  94.0]
82,204 
82,200 
c (　           ) 
77,964  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
78,193 		 100
[  96.7]
80,861 
80,900 
d (　           ) 
60,801  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
60,980 		 100
[  74.5]
81,852 
81,900 
e (　           ) 
74,873  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
76,782 		 100
[  93.1]
82,473 
82,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,500 円／㎡]  



沖縄 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,350,197 
1,066,458 
3,283,739 
3,117,660 
166,079 		 （　0.9775）
162,342 		 （  4.5 -  0.5 ）
4.0％  
⑧収益価格 　      4,058,550 円　　　　（　     22,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
沖縄 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＲＣ4 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   181 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（１フロア１室・計４室）平均専有面積約６５㎡３ＬＤＫ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,453 
94,445 		 2.0  188,890 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,453 
94,445 		 2.0  188,890 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

377,780 		 755,560 
0 
⑨年額支払賃料        377,780 円　×　12ヶ月　＝　       4,533,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,533,360 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       190,401 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,342,959 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           755,560 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,350,197 円　　　　（　        24,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 沖縄公０６賃２
９
　　　　-4		 1,464  
(   1,462) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,494 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,455 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,453 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 沖縄調０３賃０
６
　　　　-2		 1,501  
(   1,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,416 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
沖縄 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 273,000 円  　　　　     54,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 281,068 円  　　　        4,533,360　×　　　　   6.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,990 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      382,200 円  　　　　     54,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        54,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,066,458 円　（　　　　　　         5,892 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 ×  35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,117,660 円  
（　　　　　        17,225 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,350,197 円      
②総費用 1,066,458 円      
③純収益　①－② 3,283,739 円      
④建物等に帰属する純収益 3,117,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 166,079 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 162,342 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,058,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 沖縄 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　沖縄市登川二丁目２番１０
 3601000041927-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
沖縄 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
沖縄 -7 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.
鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 63,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 沖縄市登川２丁目２番１０
｢登川２－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北東6m市道 水道、下水 沖縄市農民研修センタ
ー前停
500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市営登川団地の南西方に位置
する住宅地域		 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 沖縄市農民研修センタ
ー停　南東方
500m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の一般住宅を中心とした区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測される。地価水
準は、市内の比較的優良住宅地域と同様、緩やかな上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、登川地区を中心に、池原、知花、松本地区を含む市内全域に亘る住宅地域である。需要の中心は市内居
住の一次取得者であり、圏外からの転入者も見られる。市内中心部への接近条件はやや劣るものの、土地区画整理済み
の比較的良好な宅地であることから需要は底堅い。土地で１，６００万円前後、中古建物込みで３，０００万円程度が
取引の中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層の一般住宅を中心とする住宅地域である。対象標準地の画地規模等においては賃貸経営にかなった収益獲得が困難
であり、収益価格は低位に求められた。当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、過去の取引の属性、利用
目的等を総合的に判断しても市場性を中心に価格形成がなされているものと判断される。よって、比準価格を標準に、
収益価格を参考とし、代表標準地との比較検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　沖縄 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,600 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[114.9]		 [100.0]
100		 79,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微増傾向。老年人口は上昇傾向。
新型コロナ感染症が終息しつつあり、景気回
復が期待される。


比較的優良な住宅地域としての特性が継続し
ており、特段の地域要因の変動はない。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 沖縄 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６沖縄

-2		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
南東6m、
二方路
（都） １中専

(70,200)
b 公０６沖縄

-14		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
c 公０６沖縄

-26		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,100)
d 公０６沖縄

-41		 沖縄市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.7m市道
、中間画地
（都） １住居

(56,121)
e 公０６沖縄

-52		 沖縄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m道路、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,883  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
81,962 		 100
[ 100.8]
81,312 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,300 
b (　           ) 
82,900  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
84,624 		 100
[ 101.7]
83,209 
83,200 
c (　           ) 
77,964  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
78,193 		 100
[  96.3]
81,197 
81,200 
d (　           ) 
69,850  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
72,685 		 100
[  92.2]
78,834 
78,800 
e (　           ) 
60,801  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
60,980 		 100
[  80.6]
75,658 
75,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



沖縄 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,371,155 
1,067,822 
3,303,333 
3,117,660 
185,673 		 （　0.9775）
181,495 		 （  4.5 -  0.5 ）
4.0％  
⑧収益価格 　      4,537,375 円　　　　（　     25,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
沖縄 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＲＣ4 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   181 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ。対象標準地の最有効使用及び地域の賃貸市場動向より、容積限度まで使用しないことが妥当と判断。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,460 
94,900 		 2.0  189,800 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,460 
94,900 		 2.0  189,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

379,600 		 759,200 
0 
⑨年額支払賃料        379,600 円　×　12ヶ月　＝　       4,555,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,555,200 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       191,318 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,363,882 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           759,200 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,273 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,371,155 円　　　　（　        24,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 沖縄公０６賃１
５
　　　　-3		 1,575  
(   1,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,432 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,462 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,460 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 沖縄公０６賃４
３
　　　　-5		 1,596  
(   1,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,492 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
沖縄 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 273,000 円  　　　　     54,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 282,422 円  　　　        4,555,200　×　　　　   6.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      382,200 円  　　　　     54,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        54,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,600 円  　　　　     54,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,067,822 円　（　　　　　　         5,900 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 ×  35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,117,660 円  
（　　　　　        17,225 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,371,155 円      
②総費用 1,067,822 円      
③純収益　①－② 3,303,333 円      
④建物等に帰属する純収益 3,117,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 185,673 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 181,495 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,537,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 沖縄 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　沖縄市登川二丁目２番１０
 3601000041927-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考