令和6年1月15日　提出 沖縄 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市室川２丁目４５番３ ｢室川２－１１－１９｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西5m市道 水道、下水 嘉間良停 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．０ ｍ市道 交通 施設 嘉間良停　南東方 230m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域は概ね熟成し、用途変更等は特段認められない。今後も地域は概ね現況の住環境を維持し推移すると予測。 なお周辺で見られる土地小口化や、付近の国道沿いにおけるＳＭ新規出店計画の影響については留意を要する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内に亘る住宅地域。特に室川、安慶田、住吉等に位置し、既存のエリアでも比較的区画整然とした地域 との代替競争関係が強い。需要者は圏域内の居住者等の一次取得者が中心だが、圏外者も一定量見られる。市中心市街 地に位置し、需要は木造戸建向きを中心に依然として堅調。供給は低位であるも、近年は経年建物取壊しに伴い、一定 量認められる。需要の中心となる価格帯は土地２５０㎡程度で２１００万円前後、建物込は幅があり把握が困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場の熟成度は低位。自己居住目的の需要が中心で、かつ近時の県内建築費の高止まり傾向や戸建賃貸市場が未成 熟である点等を考慮すると、経済合理的な賃貸経営が困難な為、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法で は典型的需要者の観点に基づき、比準価格が適切に試算されており、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性 を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,600 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 84,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年市内不動産取引において、総面積は 昨年より微減だが、総件数は微増となり、小 口化傾向がやや認められる。 周辺では、経年建物取り壊し後にやや小口化 した木造戸建分譲が見られ、これら取引価格 の影響が地域に波及しつつある。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％