令和6年1月15日　提出 糸満 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 1,090,000,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市西崎町５丁目８番７外 ②地積 　(㎡) 9,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 中規模工場、事業所 等が混在する工業団 地 北東30m市道、三方路 水道、下水 西崎第二団地前停 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   600 ｍ、南   700 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立造成された西崎地区の工 業地域 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 西崎第２団地前停　南 西方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 全県的な物流施設向け工業地の供給不足が継続しており、類似地域である那覇市港町地区、豊見城市豊崎地区の 取引動向、物流施設の存する地域相互間の相対的比較により、地価は上昇傾向と判断した。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近隣地域のほか豊見城市、那覇市、浦添市、西原町を含んで県内全域に亘る。需要者の中心は県内外の 法人事業者である。工業地として整備された街区及び街路配置等が良好であり、また、市外物流拠点との交通アクセス も良好なため品等は高い。県内における知名度も高く、需要は底堅い。取引規模が様々であり、個々の個別的事情等も 存することから中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、需給圏を拡大し、数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、工業地としての 賃貸市場の把握及び想定建物の建築、想定賃料の査定が困難であることから試算を断念した。県内類似の物流系工業地 域との競争、競合の程度、新型コロナ感染症終息後の状況及び県内経済の影響、類似土地の需給動向等を考慮した結果 、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は増加傾向。老年人口は増加傾向 。県内類似の物流系工業地は需要超の状況が 継続している状況にある。 国道３３１号豊見城道路の影響は大きく、供 給不足、需要超が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.0 ％  ％