別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
糸満 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
糸満 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.
鑑定評価額 89,400,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糸満市字兼城浜川原３６９番１外
 ②地積
　(㎡)		 662  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 店舗、教習所兼住宅

ＲＣ3		 県道沿いに各種店舗
が建ち並ぶ商業地域
 北西15m県道 水道、下水 西崎入口停近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 西崎入口停　北東方近
接
 法令

規制		 準住居
(70,186)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は県道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ地域である。南側の駐車場付き複合型商業施設は集客力を強めてい
るが、波及の程度はまだ低い。景況は上向いており、地価は当面、上昇傾向を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は糸満市及び豊見城市の既存の商業地域である。主たる需要者は、低層店舗を取得する目的の県内外の法人
のほか、フランチャイズ店舗を経営する個人や法人も混在する。南側の複合型商業施設が顧客誘引力をやや強めたが、
近隣地域への波及の程度はまだ低い。新型コロナ感染症の５類移行後、景況は上向いている。土地建物総額で１億２千
万円程度の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内では、低層で築年数の古い建物が多く、自営店舗も多いことから、賃貸市場の形成は不十分である。さらに
高止まりする建築費を考慮すると、収益価格の適用における想定建物の規模や、賃料水準、空室率の把握等、想定要素
を含まざるを得ず、収益価格は相対的に低位となった。ここでは、信頼性が高い比準価格を採用し、収益価格を参考と
し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　糸満 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    130,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナが５類に移行し、景気上昇への期
待が高まったが、物価高騰への懸念は残る。
糸満市の人口は増加傾向にある。


南側の駐車場付き複合型商業施設は、飲食店
等が人気を集めているが、近隣地域への波及
の程度はまだ弱い。


特に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 糸満 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６糸満

-16		 糸満市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
b 調０５糸満

-27		 糸満市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
商業

(80,400)
c 調０５糸満

-29		 糸満市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北東16m、
角地
１住居

(70,200)
d 公０６豊見
城
-11		 豊見城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東35m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,700  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
127,128 		 100
[  95.1]
133,678 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
134,284  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
144,758 		 100
[ 107.3]
134,910 
135,000 
c (　           ) 
119,093  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
124,819 		 100
[  91.6]
136,265 
136,000 
d (　           ) 
129,838  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,460 		 100
[ 102.0]
133,784 
134,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



糸満 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,865,470 
2,903,655 
7,961,815 
6,393,600 
1,568,215 		 （　0.9743）
1,527,912 		 （  4.9 -  0.5 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     34,725,273 円　　　　（　     52,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
糸満 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   662 ㎡     18.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所（ともに部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
300.00 
90.0 
270.00 
1,801 
486,270 		 3.0  1,458,810 
0.0  0 

  ～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,580 
426,600 		 3.0  1,279,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
90.0 
540.00 

912,870 		 2,738,610 
0 
⑨年額支払賃料        912,870 円　×　12ヶ月　＝　      10,954,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,954,440 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　       475,206 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,839,234 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,738,610 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,236 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,865,470 円　　　　（　        16,413 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 糸満公０４賃４
１
　　　　-1		 1,003  
(   1,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,334 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,806 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,801 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 糸満公０４賃４
１
　　　　-2		 1,669  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,974 
c 糸満調０３賃３
３イ
　　　　-1		 1,651  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,792 
糸満 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 576,000 円  　　　　     96,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 905,155 円  　　　       11,314,440　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      558,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      672,000 円  　　　　     96,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        96,000 円  　　　　     96,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,000 円  　　　　     96,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,903,655 円　（　　　　　　         4,386 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9743    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0642 ×  30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,393,600 円  
（　　　　　         9,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,865,470 円      
②総費用 2,903,655 円      
③純収益　①－② 7,961,815 円      
④建物等に帰属する純収益 6,393,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,568,215 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,527,912 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,725,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 糸満 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糸満市字兼城浜川原３６９番１
 3600005075760-0000
2 　糸満市字兼城浜川原３６８番８
 3600005075749-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
糸満 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
糸満 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.
鑑定評価額 88,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糸満市字兼城浜川原３６９番１外
 ②地積
　(㎡)		 662  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 店舗、教習所兼住宅

ＲＣ3		 県道沿いに各種店舗
が建ち並ぶ商業地域
 北西15m県道 水道、下水 西崎入口停近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 西崎入口停近接

 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗が建ち並ぶ糸満市内の中心的商業地域である。隣接地域に存する大型の複合商業施設の発展に伴
い、近隣地域を含む周辺の繁華性が増しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は糸満市内の商業地域のほか隣接市町の幹線道路沿いの商業地域であり、需要者は県内資本の法人、個人等
の事業主体が中心である。当該地域は糸満市の中心市街地に存し、大型の商業施設にも近接するため、商業背後地が広
く商況は安定ており、地価も上昇傾向で推移している。取引価格は物件の規模や条件等の個別性によって大きく異なる
ため見出すことが難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、事例の取引価格は投資採算性等も考慮したうえで成約に至った
ものと思料され、説得力が高いと判断した。一方、収益価格は店舗兼事務所の建築、賃貸を想定し試算したが、投下資
本に見合う賃料の収受が困難なため、低位に求められた。以上より、本件では実証的で説得力の高い比準価格を標準と
し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　糸満 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    119,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる影響が薄れ、経済活動が活
気を取り戻し始め、中心商業地等では投資意
欲が高まっている。


県道沿いの旧来からの商業地域であるが、隣
接地域に存する大型の商業施設の発展に伴い
、近隣地域を含む周辺の繁華性が増している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％ +11.8 ％
３　試算価格算定内訳 糸満 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６糸満

-17		 糸満市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
b 調０５糸満

-14		 糸満市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東18m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
c 調０５糸満

-15		 糸満市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東17m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
d 調０５糸満

-27		 糸満市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e 調０５糸満

-29		 糸満市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北東16m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,800  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
133,304 		 100
[  99.5]
133,974 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
115,100  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,617 		 100
[ 100.0]
123,617 
124,000 
c (　           ) 
127,700  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
136,767 		 100
[  99.5]
137,454 
137,000 
d (　           ) 
134,284  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,550 		 100
[ 102.5]
140,049 
140,000 
e (　           ) 
119,093  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
122,986 		 100
[  94.1]
130,697 
131,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



糸満 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,598,382 
2,627,520 
7,970,862 
6,393,600 
1,577,262 		 （　0.9743）
1,536,726 		 （  4.9 -  0.5 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     34,925,591 円　　　　（　     52,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
糸満 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   662 ㎡     18.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 店舗・事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
90.0 
270.00 
1,806 
487,620 		 3.0  1,462,860 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,600 
432,000 		 3.0  1,296,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
90.0 
540.00 

919,620 		 2,758,860 
0 
⑨年額支払賃料        919,620 円　×　12ヶ月　＝　      11,035,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,035,440 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       463,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,571,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,758,860 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,430 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,598,382 円　　　　（　        16,010 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 糸満公０６賃４
１
　　　　-1		 1,635  
(   1,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,019 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,811 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,806 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 糸満調０４賃３
３
　　　　-1		 1,431  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,674 
c 糸満公０４賃４
１
　　　　-2		 1,669  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,739 
糸満 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 576,000 円  　　　　     96,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 629,020 円  　　　       11,035,440　×　　　　   5.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      558,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      672,000 円  　　　　     96,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        96,000 円  　　　　     96,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,000 円  　　　　     96,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,627,520 円　（　　　　　　         3,969 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9743    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0642 ×  30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,393,600 円  
（　　　　　         9,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,598,382 円      
②総費用 2,627,520 円      
③純収益　①－② 7,970,862 円      
④建物等に帰属する純収益 6,393,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,577,262 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,536,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,321 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,925,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 糸満 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糸満市字兼城浜川原３６９番１
 3600005075760-0000
2 　糸満市字兼城浜川原３６８番８
 3600005075749-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考