令和6年1月15日　提出 糸満 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　桶田　邦広   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市字糸満佐場地原１５８９番３ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅のほ か店舗等も見られる 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 糸満小学校前停 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 糸満小学校前停南方 250m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が中心の住宅地域。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。コロナ禍以降 も住宅需要は旺盛であり、地価の上昇傾向は今後も続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は糸満市を中心とする住宅地域。需要の中心は地縁的選好性を有する個人であるが、転入者も増えている。 コロナ禍以降も住宅需要は旺盛であり、住宅地の地価は上昇の傾向を強めている。取引される画地の規模等は様々で価 格帯はまちまちであるが、標準地と同程度の規模を想定した場合には中心価格帯は総額で１７００～２０００万円程度 の水準になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する 。店舗等も見られるが戸建住宅が中心の住宅地域であり、居住の快適性や利便性等を重視する自己利用目的の取引が大 半で、収益性に着目した取引は少ない。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、近時の市場動向等 に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰や地価の上昇が見られるが、コ ロナ禍以降も県内の住宅需要は旺盛であり、 地価の上昇傾向は強まっている。 糸満市の中心部に位置する住宅地域であり、 既成住宅地で地域内に特段の変動要因はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％