令和6年1月9日　提出 名護 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市大北３丁目４６７３番４ ｢大北３－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模住宅のほかに 空地等が見られる住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 名護商工高校前停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 名護商工高校前停　北 東方 280m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか空地等もみられる住宅地域であり、地域特性に変化はみられず、現状を維持していくと予測する 。中心市街地からやや離れた住宅地域だが、相対的な割安感から、地価は強含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市内の住宅地域の圏域と判断した。主たる需要者は地縁的選好性を有する市内居住者のほか周辺町村 等からの転入者とみられる。名護市内では土地区画整理により整備された良好な宅地が多く供給されていることから、 近隣地域に強い引き合いは認められないが、相対的な割安感もあり需要は底堅く、地価は若干の強含み傾向で推移して いる。取引の中心価格帯は、土地で６００万円～７００万円程度、中古戸建住宅で３０００万円弱程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自用の戸建住宅が中心の地域である。係る需要者はエンドユーザーであり、居住の快適性や生活利便性等に着目 して類似の不動産との比較を行い取引の意思を決定し、収益性を取引の指標にしないことが一般的であるため、収益還 元法の適用を見合わせた。本件では実際の取引事例の価格を適切に要因比較することにより試算した信頼性の高い比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名護 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,100 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [126.5] [101.0] 100 39,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では新型コロナウイルス感染症の影響が 徐々に薄れているものの、区画整理地等の一 部地域を除き、持ち直しの動きは小幅にとど まっている。 地域特性に特段の変動はみられないが、相対 的な割安感から区画整理地等の需要が近隣地 域にも流入し、地価は強含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％