令和6年1月15日　提出 浦添 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹   TEL.

鑑定評価額 753,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市字港川越地原４９５番３ ②地積 　(㎡) 7,880   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中小工場、検査場、 事務所等が混在する 工業地域 東7m市道、南側道 水道、下水 港川停 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   180 ｍ、南   280 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ７ｍ市道　角地 交通 施設 港川停北方 1.2km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各種工場、事業所等が見られる工業地域で、近接する沖縄西海岸道路により、利便性は向上している。また、県 内工場地の希少性等により、依然、引き合いが絶えることはなく、地価は上昇傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内中南部の各種工場や事業所等が多い工業地で、主な需要者は、県内外を含む、中小企業等が中心と 考えられる。なお、当市内の西州地区や、隣接する那覇市及び、宜野湾市内等の良質な工業地帯の影響を受けつつも、 近隣地域内で、まとまりのある工業用地の供給量は少なく、その希少性から、売手市場の色合いがかなり強い。市場性 という点では、画地規模等の条件のほか、個別事情を含むものも多く、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、周辺地域におい ては、自社使用の倉庫・工場等が多い地域で、新規の賃貸物件が殆どない地域性から、適切な賃貸事例を得ることが出 来ず、今回は、収益還元法の採用を見送った。従って、本件では、比準価格を採用し、更に現下の経済情勢・不動産市 場をも勘案し、鑑定評価額を７５３，０００，０００円・㎡当たり９５，６００円と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浦添市の地価は、全用途でコロナ禍からの回 復基調の兆しも見え始めており、今後の、不 動産市況の復調に期待。 近隣地域内において、直接、地域要因に変動 を及ぼす事業等は認められない。 立地条件及び、地域的需要の属性との関連か ら、単価と総額との兼ね合いが大きな意味を 持つ。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％