令和6年1月9日　提出 浦添 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -12 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 33,500,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市仲間３丁目３３４番１５２ ｢仲間３－１３－５｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 戸建住宅が建ち並ぶ 街区整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 浦添前田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 浦添前田駅　南西方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 モノレールの延伸により利便性が向上した戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、安定した高い住 宅需要により、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦添市内の住宅地域の圏域であり、需要者は浦添市内の居住者や隣接市町村等から転入するエンドユーザ ーが中心とみられる。近隣地域はモノレール新駅が開業したことにより、那覇市への通勤利便性が良好な分譲住宅地域 として需要が強含んでいる。取引価格帯は、土地のみで３０００万円台、中古戸建住宅で４０００～４５００万円程度 が中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、また、現在の建築費や賃料水準では合理的な賃貸経営を想定 することが困難であるため収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみを適用した。比準価格は実際に取引された事例 に基づいた実証的な価格であり、求められた価格は市場性を反映し、規範性が高いと判断した。よって、本件では比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [103.7] [100.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの回復の兆しがみえ始めており 、浦添市内の住宅地は需要に対し供給量が少 ないため、土地の希少性が高まっている。 地域的な変動要因は特にみられないが、安定 して高い住宅需要から、居住環境、生活利便 性が比較的良好な近隣地域内の需要は強含ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％