別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
浦添 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦添 -11 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.
鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦添市内間３丁目１７５番１
｢内間３－２０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅及び共同住
宅が建ち並ぶ住宅地
域		 南西7.5m市道 水道、下水 内間公民館前停

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　７．５
ｍ　市道		 交通

施設		 内間公民館前停　北西
方
210m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 那覇市に近い既成の戸建住宅地域であり、近隣地域内に大きな変動要因はない。那覇市への接近性等から需要は
堅調で、今後も周辺住宅需要を取り込みつつ、現状の利用が継続されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦添市南部を中心に市全域の住宅地域の存する圏域である。典型的需要者としては市内在住自己使用目的
の個人、一部隣接市町からの転入者を含む一次取得者が中心である。観光需要回復を背景とした県内の景気回復が進む
中、新都心へのアクセスも良く生活利便性の高さから需要は高まっており、取引は堅調に推移している。取引の中心価
格帯は、土地については１６０㎡前後で２３００万円～２７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係のある事例を採用することで、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求め
られた。一方、収益価格は自己使用目的が中心であり、さらに建築費の高騰及びそれに対応する賃料水準の上昇が伴っ
ていないことから低位に試算されたと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格の妥当性を認め、これを標準と
し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦添 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[112.0]		 [101.0]
100		 152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇が続く中でも、県全体では前年を上
回る住宅投資が行われており、観光需要の回
復を背景として、県内経済は回復の動きが強
まっている。

景気回復が進む中、新都心へのアクセス等、
生活利便性の高さから需要は高まり、周辺市
からの需要も取込み、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦添 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５浦添

-6		 浦添市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b 調０５浦添

-7		 浦添市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c 調０５浦添

-13		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.5m道路
、東25.5m、
二方路
１住居

(70,180)
d 調０５浦添

-14		 浦添市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,446  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,143 		 100
[  84.5]
148,098 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
136,533  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
156,794 		 100
[ 102.8]
152,523 
154,000 
c (　           ) 
140,530  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
140,803 		 100
[  91.2]
154,389 
156,000 
d (　           ) 
126,687  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
136,848 		 100
[  85.0]
160,998 
163,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    156,000 円／㎡]  



浦添 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,391,845 
826,156 
2,565,689 
2,341,100 
224,589 		 （　0.9557）
214,640 		 （  4.5 -  0.5 ）
4.0％  
⑧収益価格 　      5,366,000 円　　　　（　     32,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦添 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＲＣ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   150 ％   150 ％   167 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ５０㎡×４戸を想定。建物の規模は近隣地域の標準的規模と画地条件等から判断。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,420 
142,000 		 1.0  142,000 
0.0  0 

 2～ 2
100.00 
100.0 
100.00 
1,528 
152,800 		 1.0  152,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

294,800 		 294,800 
0 
⑨年額支払賃料        294,800 円　×　12ヶ月　＝　       3,537,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,537,600 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       148,579 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,389,021 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           294,800 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,391,845 円　　　　（　        20,310 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 浦添調０５賃４
１
　　　　-3		 1,534  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,534 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,529 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,528 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 浦添調０５賃４
３
　　　　-4		 1,325  
(   1,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,502 
c 浦添公０６賃３
６イ
　　　　-10		 1,455  
(   1,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,563 
浦添 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 205,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 212,256 円  　　　        3,537,600　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      287,000 円  　　　　     41,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        41,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         826,156 円　（　　　　　　         4,947 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9557    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 ×  35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,341,100 円  
（　　　　　        14,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,391,845 円      
②総費用 826,156 円      
③純収益　①－② 2,565,689 円      
④建物等に帰属する純収益 2,341,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 224,589 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 214,640 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,285 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,366,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦添 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦添市内間三丁目１７５番１
 3608000151943-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浦添 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦添 -11 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　富塚　祐子   TEL.
鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦添市内間３丁目１７５番１
｢内間３－２０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅及び共同住
宅が建ち並ぶ住宅地
域		 南西7.5m市道 水道、下水 内間公民館前停

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　７
．５ｍ　市道		 交通

施設		 内間公民館前停　北西
方
210m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺道路の拡幅等整備が進捗中で中長期的に利便性の向上が見込める。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浦添市住宅地域一円と考えられる。主な需要者は、同市に地縁的選好性を有する個人あるいは事業主で
あり、地元不動産所有者等が所有物件を売却あるいは不動産業者等が地元の個人等から素地を仕入れ供給している。金
利上昇の懸念はあるが、これまでの柔軟な融資姿勢により住宅地の販売は堅調で、主要価格帯は約２００㎡の土地値で
３０００万から３５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域要因が類似し、市場の特性を反映する事例から適切に比準を行って求めており規範性が高い。収益還
元法は収益性に着目した価格であるが、昨今の建築費の高騰及び土地価格に見合う賃料が得られていないため比準価格
に比して低位に求められたため参考にとどめた。従って本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、
更に昨今の不動産市場、経済情勢を念頭におき鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦添 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[112.7]		 [101.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 浦添市の人口は増加傾向、市内区画整理事業
も進行中であり住宅需要は根強く、また市内
広域で商業施設の開発も行われている。


那覇市に近接した住宅地域であり、周辺道路
整備が進行中で利便性の向上が予測される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦添 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５浦添

-4		 浦添市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専

(60,150)
b 調０５浦添

-11		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c 公０６浦添

-24		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10.2m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
d 公０６浦添

-20		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m区画街
路、中間画地
２低専

(52,162)
e 公０６浦添

-25		 浦添市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西7.5m市道
、中間画地
１中専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,062  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,457 		 100
[ 101.9]
158,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
185,053  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
193,936 		 100
[ 124.6]
155,647 
157,000 
c (　           ) 
90,267  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
98,892 		 100
[  63.9]
154,761 
156,000 
d (　           ) 
195,543  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
201,800 		 100
[ 126.9]
159,023 
161,000 
e (　    158,319) 
189,371  		 100
[ 120.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
179,201 		 100
[ 117.6]
152,382 
154,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



浦添 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,917,090 
667,316 
2,249,774 
1,975,660 
274,114 		 （　0.9775）
267,946 		 （  4.5 -  0.5 ）
4.0％  
⑧収益価格 　      6,698,650 円　　　　（　     40,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦添 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.60 ＲＣ3 172.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   150 ％   150 ％   167 ㎡      1.0 m x    1.5 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、５７．６平米、各階１戸、駐車場各１台付きを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段付建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 共同住宅
57.60 
100.0 
57.60 
1,466 
84,442 		 2.0  168,884 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.80 
100.0 
172.80 

253,326 		 506,652 
0 
⑨年額支払賃料        253,326 円　×　12ヶ月　＝　       3,039,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,039,912 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       127,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,912,236 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           506,652 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,854 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,917,090 円　　　　（　        17,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 浦添公０６賃４
１
　　　　-3		 1,236  
(   1,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,446 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,477 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,466 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 浦添公０６賃４
１
　　　　-2		 1,214  
(   1,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,483 
c 浦添公０６賃４
１
　　　　-1		 1,313  
(   1,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,502 
浦添 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,000 円  　　　　     34,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 145,916 円  　　　        3,039,912　×　　　　   4.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,200 円  　　　　     34,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        34,600 円  　　　　     34,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,600 円  　　　　     34,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         667,316 円　（　　　　　　         3,996 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     172.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 ×  35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,975,660 円  
（　　　　　        11,830 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,917,090 円      
②総費用 667,316 円      
③純収益　①－② 2,249,774 円      
④建物等に帰属する純収益 1,975,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 274,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 267,946 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,604 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,698,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦添 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦添市内間三丁目１７５番１
 3608000151943-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考