令和6年1月15日　提出 浦添 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -10 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市宮城６丁目８３６番２９ ｢宮城６－１６－６｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南西4m私道 水道、下水 小湾停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道２５１号線（パイプライ ン通り）南東背後の住宅地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 小湾停　東方 270m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、街路幅員が比較的狭く、アクセスもやや劣ることから住宅密集感もある。類似地域 相互間の比較において値頃感もあるため、地価は緩やかな上昇傾向と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域に亘る既成住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入者等も見られ る。街路幅員がやや狭く、主要道路からのアクセスが劣る地域特性から、需要競争関係においてはやや劣る面も否めな い。土地で２，１００万円前後、中古建物込みで３，５００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅等の見られる住宅地域である。標準地の画地規模においては、居住快適性を志向する取引が中心であり、 経済合理性、投資採算性に欠けると判断される収益価格は試算しなかった。類似地域相互間において、居住系宅地の取 引価格は底堅く、中古建物込みの取引も根強いものがある。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地 との比較による検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [158.1] [101.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微増傾向。老年人口は増加傾向。 新型コロナ感染症はほぼ終息し、居住系宅地 の需要は増加傾向にある。 既成住宅地の取引価格が底堅い市内において も、街路条件、居住環境の優劣による需要選 考があり、競争、競合関係が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％