別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
浦添 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦添 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.
鑑定評価額 56,600,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦添市仲西２丁目８４５番
｢仲西２－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅、アパート
が多い区画整理済の
住宅地域		 南東8m市道 水道、下水 仲西（ＪＳＬ前）停

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 仲西（ＪＳＬ前）停　
南方
550m		 法令

規制		 １中専
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅のほか共同住宅等もみられる区画整然とした住宅地域で、地域特性に変化を及ぼす特段の要因は見当た
らない。高い住宅需要に対し供給が少ないため、地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦添市内の区画整理区域及びその周辺の住宅地域の圏域と判断した。需要者は浦添市内のほか、隣接市町
村等のエンドユーザーが中心とみられる。近隣地域は那覇市の通勤圏の中でも交通利便性や生活利便性が比較的良好で
あることから、高い需要が認められ、地価は上昇基調で推移している。取引の中心価格帯は、土地のみで総額５０００
万円～６０００万円程度、中古戸建住宅は規模や築年により異なるが、６０００万円台が中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場で成立した取引価格に基づいた実証的な価格であり、市場性を反映した説得力が高い価格が求められた
。一方、収益価格は対象不動産の収益性を反映した価格であるが、現在の建築費や賃料水準では合理的な賃貸経営が困
難であるため、低位に試算された。係る典型的な需要者は類似不動産との比較により意思決定を行うことから、本件で
は比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浦添 -9                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    170,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの回復の兆しがみえ始めており
、浦添市内の住宅地は需要に対し供給量が少
ないため、土地の希少性が高まっている。


区画整然とした住宅地域で、地域要因に変化
はみられないが、高い住宅需要に対し供給が
少なく、近隣地域内の需要は強含んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 浦添 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５浦添

-4		 浦添市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専

(60,150)
b 調０５浦添

-14		 浦添市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
c 調０５浦添

-23		 浦添市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
d 調０５浦添

-33		 浦添市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南4.6m市道、
東2.3m、角地
近商

(80,276)
e 調０４浦添

-8		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西11.5m市
道、中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,062  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,457 		 100
[  92.1]
175,306 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
179,000 
b (　           ) 
126,687  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
138,960 		 100
[  85.5]
162,526 
166,000 
c (　           ) 
85,565  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  67.2]
131,913 		 100
[  83.5]
157,980 
161,000 
d (　           ) 
195,707  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
208,582 		 100
[ 122.9]
169,717 
173,000 
e (　           ) 
193,658  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
208,182 		 100
[ 112.2]
185,545 
189,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



浦添 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,169,650 
1,443,389 
4,726,261 
4,139,750 
586,511 		 （　0.9775）
573,315 		 （  4.5 -  0.5 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     14,332,875 円　　　　（　     43,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦添 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＲＣ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   331 ㎡     18.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ファミリー向け５７．５㎡２戸。建物用途・規模は経済合理性の観点から判断した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 共同住宅
115.00 
100.0 
115.00 
1,553 
178,595 		 2.0  357,190 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
100.0 
345.00 

535,785 		 1,071,570 
0 
⑨年額支払賃料        535,785 円　×　12ヶ月　＝　       6,429,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 年額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,429,420 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       270,036 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,159,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,071,570 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,266 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,169,650 円　　　　（　        18,639 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 浦添公０６賃４
１
　　　　-1		 1,313  
(   1,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,536 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,553 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 浦添公０６賃４
１
　　　　-2		 1,214  
(   1,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,518 
c 浦添調０５賃４
１
　　　　-3		 1,534  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,615 
浦添 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 362,500 円  　　　　     72,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 347,189 円  　　　        6,429,420　×　　　　   5.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      507,500 円  　　　　     72,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        72,500 円  　　　　     72,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,500 円  　　　　     72,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,443,389 円　（　　　　　　         4,361 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 ×  35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,139,750 円  
（　　　　　        12,507 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,169,650 円      
②総費用 1,443,389 円      
③純収益　①－② 4,726,261 円      
④建物等に帰属する純収益 4,139,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 586,511 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 573,315 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,732 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,332,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦添 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦添市仲西二丁目８４５番
 3608000147488-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浦添 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦添 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.
鑑定評価額 56,900,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦添市仲西２丁目８４５番
｢仲西２－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅、アパート
が多い区画整理済の
住宅地域		 南東8m市道 水道、下水 仲西（ＪＳＬ前）停

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北　　　８
ｍ市道		 交通

施設		 仲西（ＪＳＬ前）停南
方
550m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　区画整然とした戸建住宅地として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと見込まれる。良質な
環境の住宅地域で需要は根強いが供給は少なく地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、浦添市の区画整理地域等の住宅地域を類似地域とする圏域。主たる需要者は当市を中心に市外の個人
も含まれる。品等上位の区画整理地域への需要は根強く、宅地供給も少ないことから高値取引が見られるなど地価水準
は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、規模により異なるが、土地２００㎡程度で３，５００万円程度、中
古の戸建物件の取引が中心となるが規模がまちまちで中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、画地条件の制約や昨
今の建築費の高騰などから収益価格は低位に求められた。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み
、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浦添 -9                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    166,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　県内景気は、新型コロナ禍が収束して拡大
傾向にある。当市の人口は増加傾向にあるが
、新設住宅着工件数は減少している。


　住環境に大きな変化は見られないが、那覇
市に近接した立地と宅地供給も少ない地域で
あることから地価水準は強含み傾向にある。


　適正規模の整形地であり、最有効使用との
関連においても適正配置が可能であり、競争
力は普通である。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％ +3.6 ％
３　試算価格算定内訳 浦添 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６浦添

-20		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m区画街
路、中間画地
２低専

(52,162)
b 公０６浦添

-17		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m区画街
路、中間画地
２中専

(60,200)
c 公０６浦添

-7		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,300)
d 公０６浦添

-12		 浦添市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m私道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,543  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
201,800 		 100
[ 118.8]
169,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
181,486  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
186,158 		 100
[ 109.2]
170,474 
174,000 
c (　           ) 
180,229  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
197,872 		 100
[ 118.1]
167,546 
171,000 
d (　           ) 
118,746  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
119,794 		 100
[  75.3]
159,089 
162,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



浦添 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,121,977 
1,472,605 
4,649,372 
4,139,750 
509,622 		 （　0.9775）
498,156 		 （  4.5 -  0.5 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     12,453,900 円　　　　（　     37,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦添 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＲＣ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   331 ㎡     18.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（ファミリータイプ）平均専有面積約５８㎡使用容積率は地域内ほぼ標準的 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 共同住宅
115.00 
100.0 
115.00 
1,541 
177,215 		 2.0  354,430 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
100.0 
345.00 

531,645 		 1,063,290 
0 
⑨年額支払賃料        531,645 円　×　12ヶ月　＝　       6,379,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,379,740 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       267,949 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,111,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,063,290 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,186 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,121,977 円　　　　（　        18,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 浦添公０６賃１
３
　　　　-5		 1,472  
(   1,472) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,518 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,544 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,541 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 浦添調０５賃４
１
　　　　-3		 1,534  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,565 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦添 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 362,500 円  　　　　     72,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 376,405 円  　　　        6,379,740　×　　　　   5.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      507,500 円  　　　　     72,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        72,500 円  　　　　     72,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,500 円  　　　　     72,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,472,605 円　（　　　　　　         4,449 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0580 ×  35 ％　＋ 0.0903 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,139,750 円  
（　　　　　        12,507 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,121,977 円      
②総費用 1,472,605 円      
③純収益　①－② 4,649,372 円      
④建物等に帰属する純収益 4,139,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 509,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 498,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,505 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,453,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦添 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦添市仲西二丁目８４５番
 3608000147488-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考