鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
宜野湾 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 5-4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　伴　清敬

TEL.

鑑定評価額

80,600,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市上原１丁目４４番８外｢上原１－４－１｣				②地積　(㎡)	504 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1.5:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ3	低層店舗、店舗兼共同住宅が多い路線商業地域	南東18m国道、北東側道	水道、下水	上原停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿道の商業地域

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

上原停　北東方近接

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は国道沿い商業地域として概ね熟成しており、今後も現在の環境を維持するものと予測する。堅調な需
要を背景として地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね宜野湾市内の商業地域と判定した。特に幹線沿い商業地域との関連性が強い。需要者は法人事業者
が中心だが個人事業者も見られる。景気拡大傾向のなか、商業地の需要も高まっているが、商業地の分散傾向も進んで
おり、商業環境の変化に対応できていない既存商業地域の需要には弱さも見られる。同一需給圏内の民間取引は少なく
、価格帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は収益性に基づいて価格形成されるような純化した商業地域ではないため、収益価格の説得力は劣ると判断す
る。一方比準価格は、比較可能な事例が少数であったが、規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比
較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を標準とし収益価格は参考として、また代表標準地との検討をも
踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 186,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[101.0]

100
[121.5]

[101.0]
100

160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　県内景気は拡大基調にある。個人消費は緩
やかな増加、観光は拡大基調、設備投資は持
ち直している。当市の人口は横ばい傾向。

景気回復傾向により商業地域の需要は高まっ
ている。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０５宜野湾 -4	宜野湾市		建付地	（　）	不整形	北西30m国道、西3.5m、角地		近商 (90,300)
b	調０５宜野湾 -25	宜野湾市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m国道、北東2.5m、角地		準住居 (70,200)
c	公０６宜野湾 -31	宜野湾市		建付地	（　）	長方形	北西30m県道、中間画地		近商 (80,300)
d	公０６宜野湾 -29	宜野湾市		更地	（　）	不整形	南東30m国道、北西5m、二方路		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,113	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	219,447	100 [ 139.4]	157,423	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 139,728	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	151,235	100 [ 95.0]	159,195		161,000
c	(　 ) 158,680	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,012	100 [ 100.0]	162,012		164,000
d	(　 ) 149,100	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	152,828	100 [ 99.9]	152,981		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

宜野湾 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,416,050	1,163,408	3,252,642	1,792,480	1,460,162	（　0.9746） 1,423,074	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	33,094,744 円　　　　（　 65,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	170.00	Ｓ1	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	504 ㎡	29.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　一棟貸し。駐車スペースを有する沿道型店舗としての利用が最有効使用と判断した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	100.0	170.00	2,254	383,180	3.0	1,149,540
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		383,180		1,149,540
								0

⑨年額支払賃料	383,180 円　×　12ヶ月　＝　 4,598,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,598,160 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 193,123 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,405,037 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,149,540 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,013 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,416,050 円　　　　（　 8,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宜野湾公０５賃４６　　　　-2	2,116 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	2,148	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,254 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宜野湾公０５賃３３　　　　-6	2,366 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	2,378
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,200 円	27,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	229,908 円	4,598,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 525,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,163,408 円　（　　　　　　 2,308 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,792,480 円（　　　　　 3,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,416,050 円
②総費用	1,163,408 円
③純収益　①－②	3,252,642 円
④建物等に帰属する純収益	1,792,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,460,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,423,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,094,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宜野湾 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宜野湾市上原一丁目４４番８	3608000047614-0000
2	宜野湾市上原一丁目４４番１２	3608000047615-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
宜野湾 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 5-4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　徹

TEL.

鑑定評価額

80,100,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市上原１丁目４４番８外｢上原１－４－１｣				②地積　(㎡)	504 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1.5:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ3	低層店舗、店舗兼共同住宅が多い路線商業地域	南東18m国道、北東側道	水道、下水	上原停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道型施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整理区域（施行済み）

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

上原停北東方近接

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　路線商業地域として、今後も現状を維持するものと見込まれる。宅地供給の少ない地域で店舗等への客足の回
復による投資マインドの高まりから地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道型施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、当市及び近隣市町村に配置された国道及び県道等の幹線道路沿いの商業地域を類似地域とする圏域。
需要者の中心は、県内で小売業やサ－ビス業を営む個人事業者及び法人が中心である。店舗等への客足が戻り、事業用
物件の需要は根強いが供給が少なく、特に西海岸エリアや国道沿線等のまとまった規模の土地に対する需要は強い。市
場の中心価格帯は、規模がまちまちで取引事情が異なるため、見いだし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、取引件数が少なく、同一需給圏を広域的にとらえた信頼性の高い事例より求めたものである。一方、投
資採算性に見合う賃料水準が形成されてない地域の現状と昨今の建築費の高騰から収益価格は低位に求められた。従っ
て、比準価格を採用して、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 186,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[101.0]

100
[123.6]

[101.0]
100

158,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　県内景気は、新型コロナ禍が収束して拡大
傾向にある。当市の人口は増加傾向にある。

店舗等の新規出店や撤退等は見られず、前述
のとおり収益力の回復と投資マインドの高ま
りにより地価水準は上昇傾向にある。

　適正規模の整形地で、最有効使用との関連
においても市場競争力は普通である。個別的
要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０６宜野湾 -30	宜野湾市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	公０６宜野湾 -8	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	公０６沖縄 -53	沖縄市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、北2m、角地		（都）商業 (90,400)
d	公０６沖縄 -3	沖縄市		建付地	（　）	長方形	北西30m県道、北東6m、南西6m、三方路		（都）準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,000	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	133,294	100 [ 82.0]	162,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 102,116	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	126,143	100 [ 81.5]	154,777		156,000
c	(　 ) 123,078	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	128,987	100 [ 82.3]	156,728		158,000
d	(　 ) 119,116	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,157	100 [ 77.8]	154,443		156,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

宜野湾 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,255,856	1,135,499	3,120,357	1,687,040	1,433,317	（　0.9746） 1,396,911	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	32,486,302 円　　　　（　 64,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	Ｓ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	504 ㎡	29.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し。ロードサイド型店舗としてはほぼ標準的

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	2,308	369,280	3.0	1,107,840
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		369,280		1,107,840
								0

⑨年額支払賃料	369,280 円　×　12ヶ月　＝　 4,431,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保済

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,431,360 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 186,117 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,245,243 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,107,840 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,255,856 円　　　　（　 8,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宜野湾公０５賃４６　　　　-2	2,116 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,314 円/㎡　月額支払賃料（　 2,308 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宜野湾公０５賃３３　　　　-6	2,366 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,517
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,600 円	25,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	225,999 円	4,431,360　×　　　　 5.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 525,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,200 円	25,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,135,499 円　（　　　　　　 2,253 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,687,040 円（　　　　　 3,347 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,255,856 円
②総費用	1,135,499 円
③純収益　①－②	3,120,357 円
④建物等に帰属する純収益	1,687,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,433,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,396,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,772 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,486,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宜野湾 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宜野湾市上原一丁目４４番８	3608000047614-0000
2	宜野湾市上原一丁目４４番１２	3608000047615-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考