別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宜野湾 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宜野湾 5-3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.
鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宜野湾市真栄原３丁目３０番６４
｢真栄原３－５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 226  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ2		 店舗、事務所、アパ
ート等が多い商業地
域		 南西18m県道 水道、下水 真栄原停近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １８ｍ　県道 交通

施設		 真栄原停　北西方近接

 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、真栄原交差点やその周辺の商業床需要を相互補完する県道３４号線沿いの既成商業地域である。昨
今の景気動向の下、地価は路線価値や商業床需要の潜在価値を反映した底値反発等により上方調整過程にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宜野湾市及び隣接市町村内を走る幹線道路及び準幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自己の業務
用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する個人、法人事業者等が想定される。画地規模の統一性の認められない場
所柄から駐車場確保等は限定的で、虫食い的に隣接地及び背後地と一体利用の一団地も見受けられ自動車利用客を対象
とした沿道サービス用途の収益性は底堅い。土地は２４０㎡前後で、３，４００万円程度の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は２４０㎡前後の画地に店舗兼共同住宅等が建ち並び、商業用途に純化した土地利用は概して少なく、住居
系の占有割合が比較的高い。自用の店舗・事務所等も多く、適正な賃貸市場が見いだせない地域特性から賃貸条件は不
安定要素を含み、有効・実需を重視した賃料設定により収益価格はやや低位に試算された。市場の実態を反映した比準
価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[135.5]		 [100.0]
100		 142,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今の景気動向を反映し、事業の継続可能性
、資産デフレリスクに対する不安から購入希
望者の慎重な姿勢も見受けられる。


地域要因に格別の変動はない




ない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宜野湾 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 調０５宜野
湾
-25		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m国道、
北東2.5m、
角地
準住居

(70,200)
b 調０５宜野
湾
-32		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東21m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 調０５西原

-21		 中頭郡西原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m県道、
北東6m、角地
１住居

(70,200)
d 調０５中城

-8		 中頭郡中城村

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m県道、
中間画地
（都） ２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,728  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
151,235 		 100
[ 108.0]
140,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
126,050  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
134,911 		 100
[  93.9]
143,675 
144,000 
c (　           ) 
161,121  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
165,724 		 100
[ 117.8]
140,683 
141,000 
d (　           ) 
142,222  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,746 		 100
[ 106.5]
143,423 
143,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



宜野湾 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にある商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,832,945 
827,932 
3,005,013 
2,189,570 
815,443 		 （　0.9764）
796,199 		 （  4.8 -  0.5 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     18,516,256 円　　　　（　     81,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宜野湾 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 99.75 ＲＣ2 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   226 ㎡     10.0 m x   22.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗部分はフロア貸しで、住宅部分はファミリータイプ２ＤＫ、平均専有面積約３６㎡を想定。 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
82.50 
100.0 
82.50 
2,250 
185,625 		 3.0  556,875 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
82.50 
86.4 
71.25 
1,450 
103,313 		 2.0  206,626 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
93.2 
153.75 

288,938 		 763,501 
0 
⑨年額支払賃料        288,938 円　×　12ヶ月　＝　       3,467,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     153.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,467,256 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　       ％　＝　　       145,625 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,825,631 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           763,501 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,314 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,832,945 円　　　　（　        16,960 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宜野湾公０５賃
４６
　　　　-2		 2,116  
(   2,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 100
[100.0]
2,475 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中城公０４賃０
８
　　　　-1		 1,682  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,027 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宜野湾 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 208,200 円  　　　　     34,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 258,132 円  　　　        3,971,256　×　　　　   6.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,900 円  　　　　     34,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         827,932 円　（　　　　　　         3,663 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,189,570 円  
（　　　　　         9,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,832,945 円      
②総費用 827,932 円      
③純収益　①－② 3,005,013 円      
④建物等に帰属する純収益 2,189,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 815,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 796,199 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,523 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,516,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宜野湾 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宜野湾市真栄原三丁目３０番６４
 3608000080728-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宜野湾 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宜野湾 5-3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　及川　季行   TEL.
鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宜野湾市真栄原３丁目３０番６４
｢真栄原３－５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 226  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ2		 店舗、事務所、アパ
ート等が多い商業地
域		 南西18m県道 水道、下水 真栄原停近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 真栄原停北西方近接

 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来から小規模な区画での利用で熟成しており、今後も当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価は堅
調な需要と供給不足により、やや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏である。需要者の中心は地元事業者であるが、沿道型施設として一定
規模が確保できる場合には、県内外の小売事業者なども対象となる。幹線沿いの需要は底堅いが供給は少なく、まとま
った規模で供給されることはさらに少ない。なお、住宅地価格との開差が小さく、土地の利用方法は純化されておらず
、利用目的により需要者の業種、必要とされる画地規模や投資額も異なるため、中心価格帯は明確に存在していない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸需要に依存するが、地域的に元本果実の相関性が希薄で、建築費高騰もあり価格時点での試算は、賃貸用不動産の
収益性が低く、取引指標になっていない。各手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算しており、相
対的信頼性に優劣はないが、自己使用を前提とする取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認
められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[137.2]		 [100.0]
100		 141,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の地価は上昇傾向にある。市の世帯数は
増加している。観光に依存していない商業地
では背後地の購買力に支えられている。


需要は堅調とみられるが、供給が少ないため
地域の変化が少ない。需要は条件が異なって
も市内外の他の地域で代替されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宜野湾 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０６宜野
湾
-13		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東7m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b 公０６宜野
湾
-31		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西30m県道、
中間画地
近商

(80,300)
c 調０５宜野
湾
-4		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西30m国道、
西3.5m、角地
近商

(90,300)
d 調０５宜野
湾
-25		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m国道、
北東2.5m、
角地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,117  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,325 		 100
[  96.0]
155,547 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
158,680  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,012 		 100
[ 118.2]
137,066 
137,000 
c (　           ) 
199,113  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
219,447 		 100
[ 154.1]
142,406 
142,000 
d (　           ) 
139,728  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
151,235 		 100
[ 105.5]
143,351 
143,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



宜野湾 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,845,821 
818,202 
3,027,619 
2,189,570 
838,049 		 （　0.9764）
818,271 		 （  4.8 -  0.5 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     19,029,558 円　　　　（　     84,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宜野湾 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 99.75 ＲＣ2 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   226 ㎡     10.0 m x   22.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、屋外平面駐車場６台（縦列含む） ⑦有効率　  93.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
82.50 
100.0 
82.50 
2,250 
185,625 		 3.0  556,875 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
82.50 
86.4 
71.25 
1,500 
106,875 		 2.0  213,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
93.2 
153.75 

292,500 		 770,625 
0 
⑨年額支払賃料        292,500 円　×　12ヶ月　＝　       3,510,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     153.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,510,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　       ％　＝　　       175,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,838,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           770,625 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,321 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,845,821 円　　　　（　        17,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宜野湾公０６賃
３８
　　　　-8		 1,458  
(   1,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]
1,402 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,503 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 宜野湾公０６賃
３８
　　　　-9		 1,441  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,486 
c 宜野湾公０６賃
３８
　　　　-10		 1,646  
(   1,645) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,614 
宜野湾 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 208,200 円  　　　　     34,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 172,602 円  　　　        4,014,000　×　　　　   4.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,900 円  　　　　     34,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         818,202 円　（　　　　　　         3,620 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,189,570 円  
（　　　　　         9,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,845,821 円      
②総費用 818,202 円      
③純収益　①－② 3,027,619 円      
④建物等に帰属する純収益 2,189,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 838,049 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 818,271 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,621 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,029,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宜野湾 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宜野湾市真栄原三丁目３０番６４
 3608000080728-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考